Lading av elbil.
Lading av elbil. (Foto: Renault/Cyril de Plater)

Elbil i borettslag og sameier

8 elbil-feller borettslag bør unngå

Dette bør man tenke over før man gir beboere mulighet for å lade elbiler.

Fra første januar trådte en ny lovregulering i kraft, som sier at seksjonseiere i boligsameier kan etablere ladepunkt for ladbare kjøretøy.

Det betyr i praksis at du som bor i et sameie ikke kan nektes å etablere ladeplass ved parkeringsplassen din. Unntaket er hvis sameiets styre kan legge frem en saklig grunn for at det ikke kan gjøres.

Den nye lovreguleringen finnes i eierseksjonslovens paragraf 25, som sier at:

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

Må ha saklig grunn

Hva en saklig grunn kan være, blir selvsagt et vurderingsspørsmål. Huseiernes landsforbund mener en saklig grunn er at det felles elanlegget ikke tåler belastningen hvis alle får mulighet til å lade.

Skepsis til elbiler eller frykt for brann anses imidlertid ikke som saklig grunn, slik forbundet ser det.

Her ligger det imidlertid noen feller. Dersom anlegget ikke tåler belastningen fordi noen allerede har fått godkjent og har etablert lading, holder det ikke å vise til dette, mener forbundet.

Da bør styret sørge for å oppgradere anlegget slik at alle som ønsker det får lade, skriver de.

Dersom det er mer hensiktsmessig, kan styret i sameiet organisere det slik at de som ønsker lademulighet får dette et annet sted på eiendommen. 

Gjelder foreløpig kun sameier

Merk at loven kun gjelder for sameier, og ikke borettslag. Det er ventet at det vil komme en tilsvarende lovendring for borettslag, forteller Petter Haugneland, kommunikasjonsleder i Norsk elbilforening.

Sameiet Treet i Bergen.  Bilde: Marius Valle

–  Det er en annen lov som må behandles, men da er det lurt for borettslaget å begynne å tenke på det nå, sier han.

Norsk boligbyggelag (NBBL) skriver at en slik lovendring trolig vil tre i kraft 1. januar 2019.

De anbefaler derfor alle sameie- og borettslagsstyrer å tenke langsiktig og tilrettelegge for gode lademuligheter.

Fellene sameier og borettslag bør unngå

Det er flere fallgruver sameier og borettslag kan gå i.

Særlig gjelder det bygging av lademuligheter som ikke lar seg utvide senere, kontroll på tilgjengelig kapasitet inn til bygget, men også andre momenter som laststyring, drift og HMS.

Det er slett ikke sikkert at de som bor i sameier og borettslag kan forvente å ha samme lademulighet som de som bor i enebolig.

Har du din egen garasje eller parkeringsplass, er det som regel nok å strekke en ny strømkurs hit.

1 - Unngå særordninger for noen få elbileiere

Men er det snakk om et sameie med for eksempel 20 parkeringsplasser, er det ikke sikkert det bare er å legge opp kurser på 16 ampere til alle.

Det vil kreve at inntaket til bygget er dimensjonert for 180 ampere i tillegg til all øvrig belastning.

Så om styret for eksempel tidligere har sagt at det er greit at et lite antall beboere på egen regning installerer 16 ampere-kurser for lading, og flere senere ønsker det samme, kan det være man har malt seg inn i et hjørne. 

Ladested for elbiler. Bilde: Eirik Helland Urke

Det er slett ikke sikkert at det er kapasitet nok.

Jan Eskestrand i Lad24, en bedrift som tilbyr ladeløsninger til borettslag og sameier, sier at de har opplevd at styret gir mindre grupper mulighet til å etablere egne ladeløsninger.

Han trekker frem et nylig eksempel fra et borettslag hvor 16 beboere av totalt 145 har gått sammen og ønsker tillatelse til å etablere en løsning som bare gjelder dem. 

– Kommer dette på plass kan det bli mye mer kostbart å utvide anlegget til flere brukere, sier Eskestrand.

2 - Unngå anlegg som ikke kan utvides

Det vil bli vanskelig for styret å forklare en slik situasjon til allmennheten og nye beboere som kommer inn, om det viser seg at man nå har 16 VIP-beboere som har fått bruke opp all elkapasiteten.

Loven sier tross alt at det skal foreligge saklig grunn, og det er slett ikke sikkert at beboere som senere ønsker lademulighet vil oppfatte dette som saklig grunn. Snarere tvert i mot.

Ladbare hybrider, som Volvo XC90, trenger også ladeuttak. Bilde: Volvo

Eskestrand sier det er viktig at borettslaget og sameier velger en ladeløsning som gir mulighet for lading til alle.

Om styret likevel velger å gi tilbudet til den lille gruppen, mener han de bør tydeliggjøre denne avgjørelsen overfor sameiet eller borettslaget i en generalforsamling.

– Om jeg har elbil og vil ha lading, og får beskjed om at det er en VIP-losje så vil jeg bli ganske ergelig over at styret, som jo skal ta vare på alles interesse, ikke gjør det mulig, sier han.

Et ladeanlegg trenger ikke bestå av en enkelt strømkurs til hver ladeplass. Det er ikke snakk om mange ladeplasser før man da må ha et strøminntak dimensjonert for svært høy effekt.

I stedet kan en løsning hvor mindre effekt fordeles på flere ladeuttak være en bedre løsning.

Det kan gjøres på en slik måte at hver beboer faktureres for sitt forbruk, og at det kan utvides med flere ladeuttak etterhvert som flere ønsker tilgang.

3 - Unngå samme løsning til alle

Ladeløsning fra Zaptec. Bilde: Zaptec

Det er fornuftig å lage en skalerbar plan, mener Eskestrand. Det finnes mange ulike måter å lage ladeanlegg på, men det viktige er at det utformes på en slik måte at det fordeler tilgjengelig kapasitet og registrerer forbruk på en rettferdig måte.

Eskestrand sier at beboere kan ha ulike lademønstre. For eksempel kan det være noen som har en jobb som kan kreve at de må være i beredskap og derfor har behov for å få så stor effekt som mulig til enhver tid.

Andre vil være fornøyde bare bilen er ferdig ladet om morgenen.

Det vil samtidig oppleves som upraktisk for noen som har en nattjobb at de i realiteten bare får ladet på natta.

Eskestrand mener at styret bør gå i dialog med leverandøren for å sikre at ulike beboeres behov tas med i betraktningen, og at det nødvendige prioriteres. 

Dette trenger imidlertid ikke være komplisert. Ifølge Eskestrand vil de aller fleste være fornøyde med å få full lading mellom klokken 22 og 07.

4 - Unngå å måtte grave flere ganger

Når det først etableres ladeløsning, er det lurt å legge opp så mye som mulig av infrastrukturen med en gang.

Om det for eksempel er snakk om en parkeringsplass ute, og bare noen få skal ha ladeuttak, er det smart å legge ned kabelføring til alle parkeringsplassene når man først er i gang.

– Om infrastrukturen ikke er tilgjengelig for alle, må det planlegges og prosjekteres på nytt når flere vil koble seg til, sier Eskestrand.

Så lenge infrastrukturen er på plass, kan hver enkelt beboer senere koble seg til når de får behov for det.

Borettslag i Drammen. Bilde: Håkon Jacobsen

Da er det samtidig best at hver beboer har fast parkeringsplass. Er det fri plassering, blir det nødvendig med en mer komplisert løsning hvor brukerne må identifisere seg for å få lade. Enklere løsninger er åpenbart også billigere.

Lading i borettslag og sameier trenger ikke å bli dyrt. Eskestrand sier snittet ligger på rundt 15.000 til 20.000 kroner per ladeplass.

– Det er en relativt moderat investering sett i lys av høyere markedsverdi på boenheter, sier han.

5 - Unngå å tenke smått

Bilmarkedet beveger seg raskt mot ladbare biler. Stortinget har vedtatt et mål om at alle nye biler som selges i 2025 er utslippsfrie.

Volvo skal fra 2019 selge kun elektrifiserte biler. Flere og flere av bilene vi kjøper har ladeplugg. Selv om det kanskje er et lite antall beboere med elbiler og ladbare hybrider i borettslaget i dag, kan dette endre seg svært raskt.

Derfor er det lurt å planlegge et ladeanlegg med tanke på at alle beboere skal kunne lade.

Elbilen Nissan Leaf. Bilde: Nissan

– Styret gjør det kanskje dyrere på sikt om de legger opp til at noen skal ha og andre ikke skal ha. Da gjør de det vanskelig for seg selv. Det blir som å bygge et hus hvor grunnmuren ikke er sterk nok, sier Eskestrand.

Elbiler har en smitteeffekt. Når naboen har skaffet seg elbil, kan det være puffet som gjør at du også skaffer deg en. 

Ifølge Norsk elbilforenings brukerundersøkelse Elbilisten 2017 anslår elbilistene at de i snitt har inspirert 2,4 andre personer til å kjøpe elbil.

Eskestrand forteller at i et større borettslag i Bergen var det 15 prosent av beboerne som skaffet seg ladeuttak når de fikk muligheten. Under ett år senere har antallet doblet seg.

– Når muligheten først er der modnes tankene, sier han.

6 - Ikke glem kapasiteten

Det kan være store forskjeller på tilgjengelig elkapasitet inn til et boligselskap, og det kan være mange faktorer som gjør at det kan være vanskelig å vite sikkert hvordan strømforbruket er.

Eskestrand mener at man bør gjennomføre et forprosjekt for å finne tilgjengelig ledig elkapasitet.

Med en forbruksprofil vet man hva strøminntaket faktisk tåler, og man kan ta hensyn til ulike faktorer i hele den elektriske installasjonen.

I motsetning til hva man kanskje skulle tro, er det heller ikke slik at eldre anlegg nødvendigvis har mindre strøminntak. 

For 30-40 år siden var det ikke uhørt at kraftselskapet kunne være rundhåndet med kapasitet inn til nye bygg. Det har endret seg med tiden. Effekt koster, og det skal betales anleggsbidrag, og kanskje må man også betale for forsterking av forsyningsnettet når et nytt anlegg skal kobles til strømnettet.

Fjernvarmeinstallasjon fra BKK. Bilde: BKK Bergen

Dermed vil det som regel for utbygger være penger å spare på å unngå å overdimensjonere kapasiteten inn til bygget.

Dessuten kan andre faktorer, som installasjon av fjernvarme i ettertid ha ført til at det er frigjort mye kapasitet, slik at det i realiteten ikke er så utfordrende å etablere ladeanlegg.

Noen skifter også ut alle lys med LED-pærer, mens andre vurderer å installere solcelleanlegg på takflatene. Alt kan bidra til at tilgjengelig effekt til lading blir mindre utfordrende.

7 - Ikke glem personlig ansvar

Sitter du i styret i et borettslag eller sameie? Da bør du følge godt med på hvordan beboerne løser ladebehovet sitt.

Du har et personlig ansvar som betyr at du står erstatningsansvarlig med din personlige formue for feil du gjør, ifølge Huseiernes landsforbund. Dermed har du blant annet ansvar for at det elektriske anlegget er i forsvarlig stand og bruk.

Om du velger å se vekk når beboere strekker skjøteledninger gjennom vinduer eller tillater lading i et anlegg som ikke er utformet for det, kan det bli ditt ansvar om noe går galt.

Det er ikke vanskelig å se for seg en situasjon med en dårlig isolert skjøteledning, eller en jordfeilbryter som ikke fungerer i et anlegg utformet for motorvarmere.

Det er påbudt å bruke jordfeilvern av type B når det etableres anlegg for lading av elbiler. Brukes det type A, kan en lekkasje av likestrøm fra bilen gjøre at jordfeilvernet ikke slår ut når en jordfeil oppstår.

Dette kan skje i anlegg som ikke er utformet for lading av biler. I ytterste konsekvens kan en jordfeil koste noen livet.

Det er derfor i styrets interesse at lading skjer på en trygg måte.

Haugneland i Elbilforeningen sier at det er tekniske krav til elektriske anlegg som brukes til elbillading, så de anbefaler alle å se på mulighetene for å etablere et nytt felles anlegg. 

Om det avgjøres at eksisterende anlegg ikke lenger skal brukes til lading av elbil, oppfordrer Haugneland at styret forsøker å finne midlertidige løsninger for de som allerede har elbil, slik at de ikke plutselig står uten bil de kan bruke.

8 - Ikke glem salgsverdien

Selv om du selv ikke har tenkt å skaffe deg elbil, er det lurt å tenke på hva lademulighet betyr for verdien på boligen din.

Om det ikke er lader eller mulighet for å etablere dette, utelukker du en stadig større del av befolkningen fra mulige kjøpere når du skal selge.

Ladeuttak til elbil. Foto: Marius Valle

Det er sannsynlig at mange som allerede eier elbil eller ladbar hybrid vil velge vekk leiligheter som ikke har lademulighet. 

I en artikkel i Stavanger Aftenblad forklarer imidlertid Njål Nessa, spesialrådgiver i Bate boligbyggerlag at utgifter til nye ladeanlegg kan være kilde til konflikt.

Nessa sier at de erfarer at det i noen borettslag er en holdning om at elbilister allerede har mange goder, og at det er urettferdig at borettslaget skal dekke nye ladestasjoner.

Avdelingsdirektør og advokat Henning Lauridsen i Norske boligbyggelag (NBBL) skriver i et blogginnlegg at han anbefaler styrer å legge til rette for lading, ettersom det er sannsynlig at en bolig uten gode lademuligheter vil bli mindre attraktiv for boligkjøpere enn en der det er tilrettelagt for lading. 

Haugneland i Elbilforeningen kaller det enkel logikk. Han påpeker at ifølge deres undersøkelser vil kun fire prosent av de som har elbil i dag tilbake til fossilbil. 

– Når du skal bytte bolig vil du lete etter leilighet som har lademulighet. Det blir like viktig som bredbånd, sier han, og legger til at behovet bare vil øke slik at dette blir et konkurransefortrinn.

Petter Haugneland, kommunikasjonsleder i Elbilforeningen. Bilde: Aksel Jermstad / elbil.no

Holdningene endres

Haugneland sier at Elbilforeningen har merket en holdningsendring i borettslagsstyrene. De fleste er positivt innstilte, særlig fordi de ser hvilken vei det går med bilutviklingen.

Utfordringen er i stor grad at man ikke vet hvordan man skal gå frem, forklarer han.

Han anbefaler derfor borettslag og sameier som ønsker å undersøke mulighetene for å tilby lading å ta kontakt med Elbilforeningen. De har en egen partsnøytral rådgivningstjeneste for dette.

– Vi ser på hva de har i dag, om de må bygge ut kapasitet, ha et strømstyringssystem og annet. I tillegg jobber vi mye med hvem som skal betale, hvordan man kan ta betalt for strømmen og lignende, sier han.

Men det er fremdeles myter der ute, sier han.

– Det er noen få Narvestader som skylder på brannfare, eller sier at de ikke har bensinstasjon i borettslaget og at de derfor ikke skal ha strøm til elbiler. De vet gjerne ikke hvor lite strøm en elbil egentlig bruker. Brannfaren er dessuten lavere enn for en bensin- og dieselbiler ifølge statistikken, sier Haugneland.

  • Les flere saker om elbil.

Kommentarer (14)

Kommentarer (14)

Eksklusivt for digitale abonnenter

På forsiden nå