Rehabilitering av næringsbygg

Selvaag Eiendom vil ha kubikkmeterpris for luft. – Hvorfor må vi eie ventilasjonsanleggene selv?

I dag må vi kjøpe nytt teknisk anlegg hver gang vi får ny leietaker, sier Magnus Skallerud.

Nye leietakere har behov som gjør at det tekniske anlegget ofte må skiftes ut. Lite bærekraftig, mener Magnus Skallerud i Selvaag Eiendom.
Nye leietakere har behov som gjør at det tekniske anlegget ofte må skiftes ut. Lite bærekraftig, mener Magnus Skallerud i Selvaag Eiendom. (Montasje: Knut Bjørheim (portrettfoto Erik Burås))

I dag må vi kjøpe nytt teknisk anlegg hver gang vi får ny leietaker, sier Magnus Skallerud.

Hei, dette er en Ekstra-sak som noen har delt med deg.
Lyst til å lese mer? Få fri tilgang for kun 235,- i måneden.
Bli Ekstra-abonnent »

Ullern, Oslo: Mens det jobbes hardt for å redusere utslipp og avfall fra oppføring av nye bygg, er det en gruppe klimaverstinger i byggenæringen som hittil har gått under radaren: Gårdeierne.

Det mange ikke er klar over, er at den etablerte praksisen i eiendomsbransjen er å rive ut alle vegger og store deler av det tekniske anlegget hver gang det skiftes leietakere. Og det skjer ikke rent sjelden. Mellom åtte og ti ganger per bygg er vanlig, får TU Bygg opplyst. Før bygget rives etter 40 til 60 år. Langt hyppigere kan utskiftningene for butikker og serveringssteder være, såkalte bygulv hvor slitasjen er større.

Innimellom trås det enda hardere til: Man skreller hele bygningen ned til bare bæringen og fasaden står igjen. For så å erstatte alt med nytt.

– Denne uvanen er uansett ikke bærekraftig. Eiendomsbransjen er den skjulte utslippskjempen, fastslår Magnus Skallerud, utviklingsdirektør i Selvaag Eiendom.

Leie, ikke eie

Han mener at en del av problemet er at alle kostnader, av flere årsaker, kuttes inn til beinet når nye bygg skal reises.

– Materialer og andre komponenter blir ikke konstruert for å vare lenger. Ofte er det umulig å reparere eller demontere dem uten at de går i stykker, kommenterer Skallerud og peker på en lampe i taket over oss.

Selvaag Eiendom Fra eie til leie Magnus Skallerud GK Signify Byggfloken Sirkulær økonomi rehabilitering
Selvaag Eiendoms hovedkontor i Oslo. Foto: Selvaag Eiendom

– I dette rommet kan vi bytte lysstoffrør når lyset går. Et annet sted i bygget har vi nye ledlamper som en elektriker må komme og bytte ut i sin helhet når de slutter å lyse. Så kastes hele armaturen.

Det samme skjer når vegger skal flyttes eller andre større inngrep: Fuge-, lim- og sveiseskjøter i stedet for skruer og bolter fører til at fullt brukbare materialer må dumpes.

Og da er vi framme ved det Selvaag Eiendom og et knippe samarbeidspartnere mener er løsningen: Å leie istedenfor å eie.

Lys og luft som tjenester

– Hvorfor skal ikke vi kunne leie tekniske funksjoner som lys og luft istedenfor å eie utstyret de krever? spør han.

Han har stilt det samme spørsmålet til selskaper som leverer lys- og ventilasjonsanlegg, blant annet GK, en teknisk entreprenør som er med på Selvaags «fra eie til leie-initiativ», som har pågått et års tid.

– Hvorfor kan jeg ikke leie luft av dere? Hvor mye skal dere ha per kubikkmeter luft? spurte jeg.

Ifølge Skallerud var de ikke fremmed for en slik løsning. Et annet selskap i samarbeidet, lysleverandøren Signify (tidligere Philips Lighting), er allerede i gang med dette andre steder.

Eierne av hovedflyplassen i Amsterdam, Schiphol, har eksempelvis valgt å leie lys av Signify. Dermed kan de glemme alt som har med elektrikere å gjøre, for alt belysningsrelatert vedlikehold tar Signify seg av. Til gjengjeld vil leverandøren beholde lysanlegget hvis flyplassen bestemmer seg for et annet system når leietiden utløper. I så fall kan Signify demontere utstyret og leie det ut til andre.

Slike løsninger er gammelt nytt i enkelte andre bransjer. Det er sannsynligvis en god stund siden sist du kjøpte en eske med installeringsdisker fra Microsoft eller et annet programvareselskap. Dette er blitt tjenester vi abonnerer på (eller får gratis mot reklame). Overgangen fra CD-er og DVD-er til strømming er et annet eksempel.

– Med denne modellen vil leverandørene ønske så høy kvalitet på produktene sine som mulig. Da vil de varer lenge uten at de trenger å bruke en masse tid og penger på service, forklarer Magnus Skallerud.

Les også

Null nedetid

Han bemerker at overgangen fra eie til leie ikke er like lett for alle bygningsdeler. Han nevner møbler, lys og heiser som tre produktkategorier det vil være relativt enkelt å gjøre om til utleieobjekter.

– På Kontinentet har Mitsubishi allerede begynt med utleie av heiser der de garanterer for tilnærmet null nedetid. Men det blir neppe snakk om å lease søyler eller bærevegger med det første, sier han spøkefullt.

– Men sjansen hadde vært større dersom de var satt sammen med reversible sammenføyninger. Systemveggene her, for eksempel, sier han med et nikk mot de folierte sponplateveggene i møterommet.

– De skal være mulig å ta fra hverandre, men kvaliteten er så dårlig at noter og fjærer skades så fort du prøver å demontere dem, påstår Skallerud.

Eierskap gir innovasjon

Hovedhypotesen til Selvaag Eiendom og andre tilhengere av sirkulær økonomi, er at en leverandør som vet at han en dag må tilbake og demontere det han har satt opp, vil levere varer av en helt annen kvalitet enn en leverandør som mottar et engangsbeløp for varene og aldri ser seg tilbake.

– Kvalitet gir lengre levetid, som er bra for miljøet. Mindre bruk og kast. Det optimale forretningslivet i dag er jo å lage produkter som holder ut garantiperioden, men ikke lenger. Selskapene tjener ofte mer på service enn på salg, påpeker Skallerud.

Han tror en overgang til utleie av tekniske installasjoner og andre bygningsdeler også vil øke innovasjonstakten. En leverandør som beholder eierskapet og vedlikeholdsansvaret for et produkt, vil bestrebe seg på å forbedre det slik at det blir mindre bry med det.

– Når vi på eiendomssiden har valgt for eksempel ventilasjonssystem til et bygg, tenker vi ikke mer på det de neste 25 årene. Vi har ikke tid eller kunnskap til å følge med på hvilke deler som med fordel kunne vært byttet ut. Filtre som gir mindre luftmotstand og sånt. Men det vil leverandørene gjøre dersom anlegget tilhører dem, og de kan spare penger ved å oppgradere det, sier Skallerud.

Design for ombruk

Et begrep som går igjen i Selvaag Eiendoms brosjyre «Fra eie til leie», er modularitet.

– Det handler om å designe for ombruk. Produkter som lar seg reparere, at det går an å bytte ut deler som er gått i stykker. Løsningen i dag er altfor ofte å kaste hele greia fordi den ikke lar seg skru fra hverandre, sier Skallerud.

Han kan fortelle at ideene i «fra eie til leie-initiativet» skal prøves ut i praksis i to av Selvaag Eiendoms kontorlokaler i Oslo. Akkurat hvilke bygningsdeler de skal leie her, er ennå ikke klart.

– Men vi vil nok starte med en eller to av leverandørene som er med på prosjektet, sier Skallerud.

I så fall står det mellom disse: iArk (interiørarkitekter), Signify (lys), GK (teknisk entreprenør og ventilasjon), Flokk (kontormøbler), Intility (IT og teknologi), Bundebygg (entreprenør), Regnskap Norge (økonomi og forretningsmodeller), Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom (interesse og bransjeorganisasjoner) CLP (advokater) og Æra (prosjekt- og prosessleder)

Les også

– Ensidig fokus på byggeplassen

Inntrykket Magnus Skallerud sitter igjen med etter å ha fortalt andre i bransjen om det nye konseptet, er at de fleste synes det høres spennende ut, men at de ikke kan begripe hvordan det skal gjennomføres i praksis. Mye av den nevnte brosjyren handler om utfordringer som må forseres, både praktiske, politiske og finansielle.

En gårdeier vil for eksempel måtte finne seg i at verdien av eiendommene hans kan synke når han ikke lenger eier det tekniske anlegget, noe som igjen vil påvirke hvor mye selskapet får låne i banken. Leverandører må innrette seg slik at de kan få oppgjør for produktene eller tjenestene sine over lang tid og ikke som engangsbeløp.

Utviklingsdirektøren i Selvaag Eiendom innser at det må en mentalitetsendring til for at initiativet skal vinne fram.

– I tillegg er vi avhengige av politiske insitamenter. Regjeringen har erklært at Norge skal bli en foregangsnasjon for sirkulærøkonomi, så vi jobber for å få myndighetene til å stille krav også til  eiendomsbransjen når de nå utformer tiltak, sier Skallerud.

Han mener blant annet at det må komme krav om materialregnskap ved ombygging og rehabilitering av eksisterende bygg.

– Så langt har alle klimatiltakene vært rettet mot oppføringstidspunktet, altså de rundt 18 månedene det tar å sette opp et næringsbygg. Fossilfri byggeplass, avfallssortering, og så videre. Nesten ingenting har handlet om de neste femti årene. Byggets levetid. Vår påstand er at det er langt mer å hente ved å stille krav til forvaltningen av den eksisterende bygningsmassen i Norge enn kun på byggeperioden, sier Magnus Skallerud.

– 80 prosent av alle byggene vi vil ha behov for i 2050, er allerede bygd, argumenterer han.

Les også

Kommentarer (0)

Kommentarer (0)

Eksklusivt for digitale abonnenter

På forsiden nå