TU Bygg har tatt turen til Plan- og bygningsetaten for en sommerprat med Oslos mangeårige og svært innflytelsesrike byplansjef. Fra kontoret i Vahls gate 1 på Tøyen har Ellen de Vibe ansvaret for over 450 ansatte, samt Oslo kommunes overordnede arealplanlegging og plan- og byggesaksbehandling.
Det er en godt fornøyd etatsleder vi møter når hun forteller om hva de fikk utrettet i 2017 på boligsiden.
– I fjor ga vi tillatelse til over 6000 igangsettelser av boliger i Oslo. Det er det høyeste antallet på mer enn ti år, ja, antakelig det høyeste tallet siden rett etter andre verdenskrig. I år ligger det an til at det kan bli 4000 nye boenheter. Det er fortsatt ganske høyt, men tallet vil avhenge av aktivitetsnivået ut året, sier de Vibe til TU Bygg.
– Vi holder nå på med ferdigregulering av Skøyen. Så langt er det lagt opp til 5000 nye boliger, men her venter nok utbyggerne på videre signaler fra oss. Generelt ser vi at utbyggerne iler litt langsommere med å sende over nye planer, og det gjelder både bolig og næring, fortsetter hun.
Vil ha solceller i rommet – småpenger sammenlignet med kjernekraft
Gjenbruker av anlegg og bygninger
– Er du fornøyd med byutviklingen i Oslo de seneste årene?
– Ja, jeg mener at utviklingen av Fjordbyen har vært en suksess, og jeg er fornøyd med at vi har sikret gode offentlige byrom. Det har vært en utbygging med flerfunksjonalitet og publikumsrettede aktiviteter i første etasje. Så har vi den store satsingen i Groruddalen, som både handler om miljø og det sosiale aspektet, svarer de Vibe.
Hun trekker raskt frem det omfattende byplan- og byutviklingsgrepet Hovinbyen i den nedre delen av Groruddalen. Her kan det bygges rundt 40.000 boliger.
– I Hovinbyen får vi til gjenbruk av anlegg og bygninger gjennom innovative løsninger. En del av arbeidet er allerede startet, som på Løren, Økern og Vollebekk. Dette er et omformingsprosjekt der vi bygger videre på det som er, i motsetning til en transformasjon av et område. Da river vi alt og bygger opp noe helt nytt, forklarer byplansjefen.
Lang saksbehandlingstid
De Vibe registrerer en høyere utnyttelse de seneste årene og større fortetting, men der kvalitetsaspektet er blitt viktigere for planmyndighetene. Diskusjoner med utbyggerne om detaljer i plansakene tar tid, unødvendig lang tid, mener mange.
– Hva kan du si saksbehandlingstiden for innsendte planforslag?
– Vi ser at sakene fortsatt tar for lang tid, men det er et sammensatt bilde bak dette. Det handler om begrensninger i vår kapasitet og behovet for å forenkle prosessene. Ved å få til en viss grad av automatisering i de enkle byggesakene, kan vi nok spare både det offentlige og utbyggerne for noe tid.
– Det andre forholdet har med tiden som utbyggerne bruker. De må også følge områdeplanen i større grad enn tidligere når de skal bygge og ikke utfordre rammene som er satt av bystyret. Og så må de bruke gode konsulenter når de starter arbeidet med detaljreguleringen, er den klare oppfordringen.
Gjør nytt forsøk på sykkelfelt med solcellepaneler
Egne forslag
Men utbyggerne forstår ikke hvorfor Plan- og bygningsetaten utarbeider alternative planforslag når de sender inn sine planer.
– Hvorfor må dere utarbeide egne planforslag?
– Ifølge statistikk ser vi at våre forslag til planvedtak i større grad følges. Behovet for alternativer er fortsatt til stede, der høyder, utearealer og solforhold ofte er et tema, svarer plansjefen.
– Kan du garantere at dette ikke forsinker prosessene?
– Jeg kan ikke garantere det. Men vi kunne noen ganger ha spart tid hvis vi var enige med utbygger om å være uenige i stedet for å bruke lang tid på et planforslag vi ikke kan bli enige om. Det som er interessant, er at vi ser utbygger bruker ett til tre år etter at planene er vedtatt før de setter i gang. Da må det også være andre faktorer enn vår tidsbruk i vurderingen om det er regningssvarende å starte utbyggingen.
Viktig riksveitunnel stenger – setter inn ferger
Spare plass med løpemeter
Et stadig tilbakevendende tema er boligprisene i Oslo. Selv om de seneste tallene fra Eiendom Norge viste en nedgang i juni på 1,3 prosent for Oslo, er boligprisene i hovedstaden 99 prosent høyere enn for ti år siden. Gjennomsnittsleiligheten koster nå 71.000 kroner per kvadratmeter. De Vibe har gjentatte ganger tatt til orde for at vi må bygge boliger med høyere kvalitet.
– Det blir ikke noe billigere boliger som følge av det?
– Vel, et eksempel på å kunne spare plass med tanke på teknisk forskrift, er at vi bruker løpemeter når det gjelder garderobeskap og ikke kubikkmeter. Kunne vi i stedet ha bygget skap helt opp til taket, ville vi ha redusert antall løpemeter og dermed spart noen kvadratmeter på gangarealet. Oslo kommune foreslo dette overfor Kommunal- og moderniseringsdepartementet, men ble ikke hørt. svarer plansjefen.
– Jeg mener også at store utbyggere som går med store overskudd bør bruke en viss andel av overskuddet til å utforske nye boligløsninger, eksempelvis kollektive boformer. Vi ser at noen utbyggere gjør dette.
– Bør opp til minimum 42 kvadratmeter
– Men hvordan skal vi bygge billigere leiligheter, gitt de kvalitetskravene som dere ønsker?
– Det er økningen i tomteprisene de seneste årene i Oslo som utgjør den store forskjellen. Kommuneplanen gir kommunen i større grad enn tidligere muligheten til å foreta strategiske tomtekjøp. Tidligere er dette virkemiddelet kun brukt til sosial og teknisk infrastruktur. En stor aktør som Oslo kommune kan påvirke markedet i en viss grad, men om det vil påvirke tomteprisene nok, er ikke så godt å si.
De Vibe lanserte nylig forslaget om å øke minimum antall kvadratmeter på toromsleiligheter fra 35 til 42 kvadratmeter.
– Vi får heller ikke noe billigere leiligheter av det?
– Det handler nok litt om hva jeg ble sitert på av desken. Jeg har sagt at for å få en god kvalitet på leilighetene, bør vi opp til minimum 42 kvadratmeter, blant annet av hensynet til møblérbarhet og gode dagslysforhold. Dette er også mulig med minimumskravet på 35 kvadratmeter, men da må det planlegges mye grundigere, poengterer hun.
Og så er det den tekniske standarden. De Vibe sier at de i Sverige har begynt å se bort fra helt enkle tekniske krav for å bygge rimeligere, som å bygge en leilighet uten kjøkken. Det er ikke hennes oppskrift.
Skal bygge solpark i Antarktis: – Må tåle steinsprut og vind på 70 meter i sekundet
Frykter A- og B-lag
– Nei, da er jeg redd for at vi får et A- og B-system i boligmarkedet og vil heller at vi ser på en reduksjon i antall kvadratmeter enn en reduksjon i kravene i teknisk forskrift. Men jeg har mer tro på leilighetsnormen, som gir muligheter for en viss andel utleie-enheter i store leiligheter, slik leilighetsnormen vi har i dag gir rom for. Utleie er skattefritt for boligeier så lenge andelen ikke overstiger 50 prosent. Det gir unge mennesker muligheten til å klare seg med 1-2 soverom og få finansiert kjøpet, og så er det viktig at vi bygger fleksible boliger over tid.
– Hva er det viktigste signalet du vil gi til utbyggere og utviklere?
– Følg planene! kommer det omgående fra plansjefen.
– Og sørg for å bruke gode reguleringskonsulenter, gjentar hun.
– Det vi som etat kan bli strengere på overfor oss selv og som vi jobber med, er hva slags dokumentasjon vi krever fra utbyggerne. Denne dokumentasjonen må være beslutningsrelevant, sier en bestemt de Vibe.
Snøkaoset utløser ingen nye byggkrav
