BYGGESKANDALE I HØYESTERETT

– Høyesterettsdommen kan gjøre det dyrere å bygge boliger

Bransjeorganisasjon tror arkitekter vil revurdere oppdrag.

Takene på tomannsboligene var bygget med flate, isolerte tak uten lufting og måtte rives.
Takene på tomannsboligene var bygget med flate, isolerte tak uten lufting og måtte rives. (Foto: Norgeibilder/Sør-Trøndelag tingrett)

Bransjeorganisasjon tror arkitekter vil revurdere oppdrag.

Hei, dette er en Ekstra-sak som noen har delt med deg.
Lyst til å lese mer? Få fri tilgang for kun 235,- i måneden.
Bli Ekstra-abonnent »

Norconsults arkitektfirma Solem Arkitektur må nå betale kjøperne av fire nye kjedede eneboliger i Trondheim 12,2 millioner i erstatning. Det ble klart fredag etter at Høyesterett forkastet anken til arkitektfirmaet – som var ansvarlig søker i byggeprosjektet.

Kjøperne måtte rive vegger og tak for å få husene beboelige. Nybyggene kostet hver rett under syv millioner kroner, men måtte utbedres for rundt tre millioner kroner. Utbyggeren bak prosjektet var tvangsoppløst, så huskjøperne saksøkte arkitektfirmaet i 2017 for å få igjen pengene.

Bransjeorganisasjonen Arkitektbedriftene tror dommen vil føre til dyrere boliger, og at arkitektfirmaer vil revurdere oppdrag. De var partshjelper for arkitektfirmaet i Høyesterett, der begge led et sviende nederlag.

Kjøpernes prosessfullmektig er helt uenig i at dommen har så vidtrekkende konsekvenser.

– For dem som utfører sine oppgaver samvittighetsfullt har dommen ingen konsekvenser, mener advokat Dag Herrem, som har representert boligkjøperne gjennom alle rundene i retten.

Les også

– Boligkjøperne må betale

Før ankeforhandlingen advarte Arkitektorganisasjonen om følgene dersom de skulle tape i Høyesterett. Saken har vært viktig for dem, fordi de fleste av deres medlemsbedrifter påtar seg rollen som ansvarlig søker i byggesaker.

– Hvis lagmannsrettens dom blir stående, vil det skape en betydelig usikkerhet om grensene for ansvarlig søkers plikter og ansvar, uttalte Egil Skavang, administrerende direktør i Arkitektbedriftene til TU før ankeforhandlingen.

«Resultatet vil i praksis bli at arkitekter og andre ikke lenger kan påta seg oppgaven som ansvarlig søker når man potensielt kan bli ilagt et omfattende ansvar for andre aktørers feil, særlig i tilfeller som dette hvor disse ikke er søkegode», skrev deres advokat til retten.

Bransjeorganisasjonen ble ikke hørt av retten. De må nå sammen med arkitektfirmaet betale 634.000 kroner av boligkjøpernes saksomkostninger.

«Utfallet gir grunn til å tro at mange foretak vil revurdere oppdrag som ansvarlig søker når de ser hvilken risiko det nå kan føre med seg. Økt ansvar vil få betydning både for tidsbruk og pris på oppdrag som ansvarlig søker», skriver organisasjonen nå i en pressemelding.

– Vi antar at utfallet av dommen også vil føre til økt press på forsikringsordninger og høyere forsikringspremier for rådgivere i byggebransjen. Dette vil igjen øke byggekostnadene, hvilket det til sist er boligkjøperne som må betale for, påpeker Anette Søby Bakker, som er juridisk sjefrådgiver i Arkitektbedriftene i meldingen.

– En klar skjerpelse

Organisasjonen mener at dommen innebærer en avklaring, men også en klar skjerpelse, av ansvarlig søkers ansvar i et byggeprosjekt. De peker på at det tidligere kun er aktører som uttrykkelig har gått god for kvaliteten av et bygg, som senere har vist seg å ha feil og
mangler, som er blitt pålagt erstatningsansvar overfor boligkjøpere etter plan- og bygningsloven.

«Nå har Høyesterett utvidet dette ansvaret til også å omfatte ansvarlig søker, en aktør som opptrer som utbyggers kontaktpunkt med kommunen, men som ikke selv innestår for byggets tilstand», skriver organisasjonen i meldingen.

De forteller at Høyesterett bygger ansvaret på en streng plikt for ansvarlig søker til å sørge for at alle oppgaver er belagt med ansvar senest i søknad om igangsettingstillatelse til kommunen.

«Dette gjelder selv om riktig informasjon om ansvarsdekning fremgår av gjennomføringsplanen som legges ved søknaden, og uavhengig av om kommunen oppfyller sin egen plikt til å påse at alle områder er ansvarsbelagt», skriver de videre.

Bransjeorganisasjonen peker på at det etter plan- og bygningsloven er tiltakshaver som har ansvar for å inngå avtaler med ansvarlige foretak, og som skal sitte med restansvaret dersom det er områder som ikke er dekket med ansvar.

«Dette var ikke til hinder for at ansvarlig søker ble holdt ansvarlig», skriver de og sikter til dommen mot Solem Arkitektur.

Høyesterett presiserer i dommen at ansvarlig søker ikke er ansvarlig for innholdet i, og utføringen av, de andre aktørenes oppgaver i et byggeprosjekt.

Organisasjonen konstaterer at dommen samtidig innebærer at ansvarlig søker likevel kan bli erstatningsansvarlig for feil disse aktørene gjør, dersom feilene hadde vært unngått hvis ansvarlig søker hadde sørget for komplett ansvarsbelegging.

Les også

– Risikerer å bruke mer tid på tvister

I pressemeldingen understreker bransjeorganisasjonen at de har sympati med boligkjøperne i saken og den uheldige situasjonen de er kommet opp i. 

«vi kan se ønsket om å gripe etter en mulig forsikringsutbetaling, men vi har hele tiden ment at det i denne saken var viktig for våre medlemmer å få en rettslig avklaring på de prinsipielle spørsmålene som saken reiste», skriver de.

Bransjeorganisasjonen antyder videre at hverdagen til medlemmene i større grad kan bli preget av kranglevorne boligkjøpere.

«Ansvarlig søker risikerer etter dette en hverdag hvor man i boligprosjekter må forholde seg til mangelskrav fra boligkjøpere som har gitt opp å gå på selger eller der selger er gått konkurs, og dermed bruke mer tid på å tviste», skriver de.

De mener dette gjør at ansvarlig søker må være særlig varsom med å påta seg slike oppgaver der de andre aktørene i prosjektet har usikker økonomisk stilling. Organisasjonen mener ansvarlig søker i tillegg fortløpende må vurdere å frasi seg ansvaret, dersom tiltakshaver ikke inngår avtaler med ansvarlige foretak på alle nødvendige områder.

– Bør overlate ansvaret til prosjektledere

Boligkjøpernes advokat, Dag Herrem i advokatfirmaet Immer, mener derimot at dommen er en en videreføring av Høyesteretts praksis og er som forventet.

– Dommen slår fast at et eventuelt erstatningsansvar for ansvarlige foretakene er likt uansett rolle i tiltaket. Grunnlaget for ansvaret er simpel uaktsomhet, forteller han.

Han viser til at Høyesterett presiserer at ansvarlig søker ikke har ansvar for innholdet av samsvarserklæringene eller utførelsen – ansvarlig søkers ansvar er at oppgavene i tiltaket skal være belagt med ansvar.

– Arkitekter har tradisjonelt hatt rollen som ansvarlig søker fordi de er tidlig inne og plasserer og utformer tiltaket ved søknad om rammetillatelse. Derfra bør arkitektene overlate ansvaret til profesjonelle foretak, typisk prosjektledere som følger tiltaket og aktørene frem til ferdigstillelse, mener advokaten.

Han mener at et viktig læringspunkt for aktørene, er at man skal være uhyre forsiktig med å samarbeide med useriøse aktører. Advokaten trekker særlig frem såkalte single purpose selskap, altså selskaper som er opprettet for å gjennomføre et enkeltstående eiendomsprosjekt, og viser til at disse gjerne er tømt når manglene blir synlige.

Les også

Kommentarer (1)

Kommentarer (1)

Eksklusivt for digitale abonnenter

På forsiden nå