Tegning av de fem parkeringsplassene på Madserud som Oslo tingrett slår fast at er for små.
Tegning av de fem parkeringsplassene på Madserud som Oslo tingrett slår fast at er for små. (Faksimile: Plan- og bygningsetaten)

KRAV TIL PARKERINGSPLASSER

Disse P-plassene på beste vestkant er 30 cm for smale. Dømt til å betale 2,1 millioner i erstatning

Forsikringsselskapet til anerkjent arkitekt må punge ut.

Fem feilprosjekterte parkeringsplasser på Oslos beste vestkant har blitt dyr kost for forsikringsselskapet til den anerkjente, norske arkitekten Lorentz Gedde-Dahl.

IF Skadeforsikring må nå betale 2,1 millioner kroner i erstatning til utbyggeren.

Årsaken er blant annet at fire av de fem parkeringsplassene i kjelleren til de eksklusive eneboligene er 30 centimeter smalere enn Sintef Byggforsks anbefaling.

– Vi er fornøyde med at retten har fulgt vårt resonnement i saken, sier advokatfullmektig Kaja Harms i Haavind som førte saken for utbyggeren.

– Hvert saksforhold vil selvsagt måtte vurderes konkret, men vi mener dommen også bidrar til en mer generell avklaring av ansvarsforholdet mellom byggherre og arkitekt i situasjoner hvor det konstateres en mangel i forholdet mellom byggherre og sluttkjøperne på grunn av parkeringsplassers utforming, fortsetter hun.

 

Røkte fredspipe med kjøpere

Bakgrunnen for saken er at utbyggeren Stegg Eiendom inngikk forlik med kjøperne av de eksklusive eneboligene på Madserud i Oslo.

Kjøpesummen for de eksklusive eneboligene var fra nær 18 millioner kroner og til over 20 millioner kroner. Kjøperne mente imidlertid at p-plassene i det underjordiske garasjeanlegget var for små, og holdt tilbake deler av kjøpesummen.

De påstod overfor utbygger at det ville koste 4,5 millioner kroner å utbedre p-plassene og at de for små p-plassene reduserte verdien på hver enkelt enebolig med 1,5 millioner kroner.

Det endte med et forlik, der kjøperne av det ene huset fikk utbetalt 700.000 og kjøperne av de to andre husene fikk utbetalt 625.000 i prisavslag.

Utbyggeren saksøkte så selskapet der arkitekten hadde ansvarsforsikring i et forsøk på å få igjen pengene.

Anerkjent arkitekt

Parkeringsanlegget ble bygget etter tegninger av arkitekt Lorentz Gedde-Dahl. Det består av fem parkeringsplasser som er 2,5 meter brede og 5 meter lange (se faksimile øverst).

Dette sier regelverket

Plan- og bygningsloven har ingen bestemmelser om utformingen av parkeringsplasser eller parkeringsanlegg.

TEK10 og TEK17 regulerer dette nærmere. Etter TEK10 § 8-1 skal uteareal ha «tilstrekkelig egnethet og utforming etter sin funksjon». I TEK17 § 8-1 heter det følgende: «Opparbeidet uteareal skal utformes slik at det er tilstrekkelig egnet til sin funksjon.» Parkeringsareal er uttrykkelig definert som uteareal i begge forskriftene.

På den ene siden av innkjøringen er det to plasser som begge har vegg på én side. På den andre siden er det tre plasser, hvorav to av dem har vegg på en side.

Gedde-Dahl har tegnet flere hoteller, blant annet Olavsgaard på Skjetten, Florø Maritim Hotel og Vøringfoss Hotel. I tilegg har han tegnet flere hundre eneboliger, ifølge en presentasjon på arkitektfirmaets nettside.

– Svært vanskelig å parkere

Utbyggeren mente parkeringsplassene ikke tilfredsstilte offentligrettslige krav. De pekte på  funksjonskravene i TEK10, som slår fast at parkeringsareal ha tilstrekkelig egnethet og utforming etter sin funksjon.

De viste videre til at parkeringsplassene var 30 cm smalere enn Sintef Byggforsk anbefalte for at en parkeringsplass skal ha tilstrekkelig funksjonalitet.

«Det er svært vanskelig å parkere ved bruk av normale biler for en alminnelig god sjåfør. Det er tilnærmet umulig for den tiltenkte kjøpegruppen, ressurssterke mennesker og barnefamilier med én vanlig og én stor bil, å bruke alle parkeringsplassene», argumenterte saksøkerne ifølge dommen.

Arkitektens forsikringsselskap mente parkeringsplassene tilfredsstilte kravene og var i tråd med kjøpernes berettigede forventninger.

De pekte på at minimumsbredden på 2,5 meter var oppfylt. De mente også at det ikke var gitt at funksjonaliteten ved garasjen utelukkende var avhengig av bredden på biloppstillingsplassene.

«30 centimeter smalere enn den anbefalte løsningen»

De pekte på at enten må et byggverk prosjekteres i tråd med såkalte preaksepterte løsninger eller så må de prosjekteres i samsvar med en verifisert analyse, for å oppfylle funksjonskrav.

Byggforsks anvisning, som regnes som en preakseptert løsning, sier blant annet følgende om parkeringsplasser: «Med vegg på den ene siden bør bredden på plassen være 2,8 m og med vegg på begge sider bør bredden på plassen være 3,0 m.»

«I saken har fire av de fem parkeringsplassene vegg på den ene siden og er derfor 30 centimeter smalere enn den anbefalte løsningen i Byggforsk», heter det i dommen.

Dommen slår også fast at den ene parkeringsplassen som ikke har vegg på siden, i realiteten blir smalere enn minstekravet på 2,5 meter. Retten slår videre fast at funksjonskravet i TEK10 derfor ikke er oppfylt.

«Etter rettens syn er det naturlig at det vil være behov for å øke bredden på parkeringsplasser i underjordiske anlegg fra et minstekrav på 2,5 meter, dersom plassene er begrenset av vegg», heter det i dommen.

– Svært trangt

Retten la blant annet til grunn at en alminnelig dyktig sjåfør må kunne kjøre inn og ut av parkeringsplassen og parkeringsanlegget, uten at det er nødvendig med flere ryggemanøvere, for å tilfredsstille kravet til funksjon.

I forbindelse med saken var retten på befaring i garasjeanlegget under de eksklusive eneboligene: «Det var svært trangt i parkeringskjelleren og bilene måtte kjøre frem og tilbake mange ganger for å kunne parkere når én bil var parkert i plassen ved siden av», heter det i dommen.

Retten slår fast at parkeringsanlegget ikke er funksjonelt. De slår videre fast at arkitekten har opptrådt uaktsomt. De dømmer derfor arkitektfirmaets forsikringselskap til å dekke utbyggers tap. Forsikringsselskapet må også dekke utbyggerens saksomkostninger på over en halv million kroner.

Dommen er ikke rettskraftig, fordi ankefristen ikke har gått ut.

Teknisk Ukeblad har forsøkt å innhente en kommentar fra arkitekt Lorentz Gedde-Dahl uten å lykkes.

– Nå vil vi lese dommen grundig, og innen ankefristen vurdere hva vi skal gjør, skriver Jon Berge, informasjonsdirektør hos IF.

Flere garasjekrangler

Det har de siste årene vært flere rettslige krangler om størrelsen på parkeringsplasser og garasjer.

Kjøperne av fire nyoppførte boliger på Korsvoll gikk til sak mot utbyggeren. Den saken ble først omtalt av Dagens Næringsliv.

– Så kom vi til overtagelsen, og da syntes vi garasjene så veldig små ut. Vi var ganske sjokkerte da vi ikke klarte å få inn bilene våre i garasjen, sa en av kjøperne i retten ifølge DN.

Ifølge tegningene skulle enkeltgarasjene i prosjektet være på 18 kvadratmeter, mens kjøperne målte dem til å være 13,65 kvadratmeter.

Oslo tingrett dømte i fjor utbyggeren til å betale kjøperne samlet 2,6 millioner kroner. Kjøperne med dobbeltgarasje fikk 700.000 kroner i prisavslag, mens kjøperne med enkeltgarasje fikk 400.000 kroner i avslag.

Kommentarer (30)

Kommentarer (30)

Eksklusivt for digitale abonnenter

På forsiden nå