I 1973 ble det bygget hele 45.000 nye boliger i Norge. Dette nivået, som er det historiske topp-punktet for de siste 50-årene, har ikke den årlige boligbyggingen i Norge vært i nærheten av i senere tid, ikke engang under den siste høykonjunkturen.
I årene framover vil trolig det årlige boligbehovet ligge på mellom 28.000-35.000 boliger, i følge våre beregninger ved avdeling Anvendt økonomi, Sintef. At vi skal over eller tilbake til de nivåer som vi så på begynnelsen av 70-tallet, virker for oss å være mindre sannsynlig.
Sprikende estimater
To eksperter som har uttalt seg om det norske boligbehovet har svært forskjellige oppfatninger. Den ene eksperten, Bjørn-Erik Øye fra Prognosesentret, tror vi trenger hele 60.000 nye boliger årlig til vår befolkning i et 20-års perspektiv. Den andre, sjefsøkonom Harald Magnus Andreassen fra First Securities, mener at selv 35.000 vil være et for høyt nivå. Hvordan kan estimatene sprike såpass mye?
Når Bjørn-Erik Øye skal forklare forskjellene i estimatene sier han at de kanskje diskuterer forskjellige størrelser – boligbehov og boligetterspørsel. Der boligetterspørselen endres og drives av markedsforholdene – forblir boligbehovet det samme, hevder Bjørn-Erik Øye. I følge beregningene til Prognosesenteret vil boligbehovet være avhengig av to forhold. For det første: Forholdstallet mellom dagens befolkning sett i forhold til dagens norske boligmasse (boliger pr. hode).
For det andre: Dette forholdstallet koblet mot befolkningsfremskrivninger. Metoden til Prognosesenteret, reduserer og overser en del viktig dynamikk i befolkningen som påvirker boligbehovet.
Pålitelig prognose
Det er én befolkningsprognose som det er knyttet stor pålitelighet til i Norge, og det er MMMM-befolkningsprognose-alternativet til SSB. Av de fire M-ene, som for øvrig står for middels nivå på henholdsvis føds- og dødssannsynligheter, innenlands- og utenlands flyttesannsynligheter, er det spesielt den siste M-en som har stor betydning for de fremtidige nasjonale befolkningsprognosene – nemlig nettoinnvandringen. MMMM-prognosen legger til grunn at vi skal gå fra en nettoinnvandring på 43.000 i 2008 til 30.000 i 2012, og videre skal nivået gradvis med mot 19.000 i 2040. Det er trolig også denne befolkningsprognosen Prognosesenteret legger til grunn i sine prognoser for det norske boligbehovet på 60.000 nye boliger hvert år i et 20-års perspektiv.
Alderssammensetningen
Det som metoden til Prognosesenteret overser, er betydningen av alderssammensetningen i befolkningen og tilbøyeligheten til å velge ulike husholdningstyper. For eksempel vil en person ha større sannsynlighet for å være aleneboende i begynnelsen av 20-årsalderen enn i begynnelsen av 30-årsalderen. For mange er det naturlig å bevege seg fra aleneboende til parforhold med eller uten barn i nettopp disse aldersklassene. Som aleneboende trenger man én hel bolig, mens i et par-forhold tar man opp maksimalt en halv bolig. Det vil si at boligbehovet til en og samme person kan halveres over tid.
Vi har gjort en alternativ beregning av det norske boligbehovet med vår Panda-modell her ved avdeling Anvendt økonomi, Sintef. Befolkningsprognose-modellen Panda er ganske lik SSB sin modell. Hovedforskjellen er at vår modell har et regionalt perspektiv, og følgelig er den i utgangspunktet konstruert for å estimere et regionalt boligbehov.
Støtter Andreassen
Våre boligbehovsberegninger som er basert på nivået i MMMM-prognosen til SSB, støtter i større grad Harald Magnus Andreassen sine estimater enn Bjørn-Erik Øyes. Vi har beregnet to ulike estimater, der forskjellene skyldes at vi har gitt fremtidig bolig- og husholdningsfrekvensene for nettoinnvandring til henholdsvis Sagene bydel i Oslo og bydelen Søndre-Nordstrand i Oslo. Disse to alternativene kan man si reflekterer et høyt boligbehov med Sagene-beregningen og et lavt med Søndre-Nordstrand. Bakgrunnen for at nettopp disse bydelene ble valgt er fordi at i Sagene bydel bor det færrest personer pr. bolig, mens det i Søndre-Nordstrand bor flest personer pr. bolig.
Det vil i gjennomsnitt være behov for 32.000 nye boliger med det høye alternativet og 25.000 boliger med det lave alternativet. I tillegg vil det komme et ekstra boligbehov p.g.a. boliger rives, brenner opp eller av andre årsaker fjernes fra boligmassen. La oss si at dette frafallet ligger på 0, 2 % av boligmassen og holdes stabilt utover prognoseperioden. Dette vil utgjøre ca. 3000 boliger årlig i ekstra nasjonalt boligbehov.
Boligbehovet
Våre beregninger, også inkludert boligavgang, viser at det er behov for mellom 28.000-35.000 boliger i gjennomsnitt årlig. Det årlige boligbehovet vil nå sin topp i 2020 med mellom 29.000-36.000 boliger, og ned mot mellom 25.000-32.000 nye boliger i 2030. Denne utviklingen i boligbehovet over tid støtter definitivt ikke opp under Prognosesenterets beregninger som gir omtrent dobbelt så høyt boligbehov.
Harald Magnus Andreassen påpeker at nettoinnvandrere som for eksempel svensker bor langt trangere enn nordmenn, men hvor trangt vet vi imidlertid ikke. Ideelt burde man gått nærmere inn og analysert boligbehovet tilknyttet nettoinnvandringen. I første omgang kan det være nyttig å bruke to ulike bydeler som eksempel på hvor høyt og lavt boligbehovet tilknyttet nettoinnvandringen kan bli. Befolkningsprognosene, dagens husholdnings- og boligfrekvenser, boligfrafallet og boligbehovet til nettoinnvandringen er alle variabler som er usikre og innvirker på boligbehovsberegningene. Og innblikket i disse får man nettopp gjennom slike prognosemetoder.
Én ting er sikkert - det er ingen automatikk i at befolkningsvekst genererer tilsvarende boligbehovsvekst, og det er her svakheten i Prognosesenteret sine estimater ligger. Faktisk - så kan – ved en gitt aldersstruktur, selv vekst i befolkningen generere en nedgang i boligbehovet.
