Vi snakker mye om bærekraftige og smarte bygg, men har vi riktige modeller for å lykkes? Vi ser gang på gang at bygg ikke fungerer, bruker unødvendig energi og må rehabiliteres etter kort tid. For å nå klimamålene våre, må vi få på plass grunnmuren i utfordringen vår, jeg mener at vi må endre forretningsmodellene for å komme et steg nærmere bærekraftige bygg!
4 tradisjonelle kontrakter
Som oftest når vi bygger eller rehabiliterer næringsbygg, er dette på tradisjonelle kontrakter. Det er gjerne fire av disse som er mest kjent:
- Delt Entreprise: Byggherren engasjerer selv arkitekt, rådgivere og inngår selvstendige kontrakter med flere entreprenører. En av entreprenørene får oftest ansvar som administrerende sideentreprenør.
- Hovedentreprise: Byggherren engasjerer selv arkitekt og rådgivere. En entreprenør har den vesentlige delen av bygget, men byggherren engasjerer f.eks. tekniske entreprenører selv.
- Generalentreprise: Byggherren engasjerer selv arkitekt og rådgivere, men kun en entreprenør som igjen har kontrakt med alle de andre entreprenørene.
- Totalentreprise: Byggherren har kontrakt med en entreprenør som igjen har kontrakt med arkitekt, rådgivere og samtlige andre entreprenører. Hvis oppgaven går helt fram til komplett innredning.
Sistnevnte er gjerne den som har blitt den vanligste i dag. Og akkurat dette gjør at vi veldig ofte ender opp med bygg som ikke fungerer, er utdaterte før de taes i bruk og ikke er fleksible nok til å kunne endres i ettertid.
Måten vi bygger og rehabiliterer på er ikke bærekraftig!
Bærekraftig rehabilitering
Det er flere faktorer som gjør at disse modellene ikke er bærekraftig for fremtiden. En viktig start er å se på kostnader ved å bygge et næringsbygg. Den tekniske delen av byggene har gått fra 15 til 50 prosent de siste årene. Men totalentreprenøren er fortsatt selskaper som ofte kommer fra betong og byggsiden, mens tekniske fag stort sett kjøpes fra den som har den rimeligste prisen. Dette kan gjerne også være en miks av mange selskaper som hadde akkurat sin del rimeligst.
Paradokset er at dersom man tar store investeringer på energieffektive systemer, er det gårdeier som må betale, og leietaker som høster gevinsten.
Og akkurat dette gjør at vi veldig ofte ender opp med bygg som ikke fungerer, er utdaterte før de taes i bruk og ikke er fleksible nok til å kunne endres i ettertid.
Hva kan vi gjøre annerledes?
Når anbudskonkurransen vinnes og tildeles til de tekniske fagene er det stort sett hardware-kostnader og antall timer som utgjør en engangskostnad. Her leveres det gjerne tekniske komponenter med «antatt levetid» på 12 til 20 år, men garantien er gjerne bare 3-5 år.
Det gjør at byggherren sitter alene igjen med risiko etter fem år. De fleste kostnader utløses så og si momentant, selv om bygget er antatt å vare i mange år.
Hvorfor leveres ikke tekniske fag som en tjeneste - «as a service»?
Hvis vi ser mot IT-bransjen, så hadde man alltid et stort datarom i kjelleren og gjerne mindre datarom i hver etasje. Disse fjernes siden de fleste selskaper jobber i skyen, med en «as a service»-prismodell. Det betyr at man fremfor å ta en kostnad på 1 million kroner for en stor serverpark som skal fungere for bedriften akkurat nå, kan man heller betale en sum i måneden eller året
Dette er blitt normalen og ikke unntaket. Hvorfor gjør ikke byggebransjen det samme?
Lavere risiko og høyere insentiver
Jeg tror mye av grunnen til at vi «gjør som vi alltid har gjort», er en blanding av mangelfull oppdatering rundt teknologi fra totalentreprenøren, utdaterte standarder og utfordringer rundt endring på det kontraktuelle. Men alt dette vil endres, når byggherren stiller krav, eller ønsker å få mer likevekt på risikoen i byggets livsløp.
Hvem blir det neste Kodak i byggebransjen?
Så hva betyr det for byggene våre? La oss tenke fritt med noe av det viktigste i bygget, både for menneskene og bygget i seg selv.
Ventilasjonsanlegget er en viktig komponent i ethvert næringsbygg. Uten dette får vi dårlig inneklima, og bygget kan ta store skader. Ventilasjonsanlegget kan leveres på mange måter, og dersom flere selskaper konkurrerer om å levere «1 stk. ventilasjonsanlegg» på rimeligste pris, er det ofte ikke samsvarende med det beste for byggets livssyklus. Her er det også ekstremt mange komponenter som kan ryke underveis.
Se for deg istedenfor at dette ble levert som en tjeneste, en månedpris eller årspris på samme måte som dataserveren vår.
Da blir det lettere å ta høyde for lang og bærekraftig levetid, siden leverandøren er med på risikoen. I tillegg ville dette vært inkludert service, slik at leverandøren faktisk har insentiv til å bli datadrevet i avgjørelsene sine, levere mer sensorikk enn minimum – slik at det lønner seg over hele livssyklusen.
Dersom en komponent ryker, og vi har det som tjeneste, er det gjerne naturlig av leverandøren tar kostnaden. Tar vi med energiperspektivet på tjenesten, får vi kanskje det som er rimeligst å drifte samtidig.
Kunne dette forenklet ITB-rollen?
ITB står for Integrerte Tekniske Bygningsinstallasjoner, og de siste årene har man sett en stor vekst av selskaper og mennesker som ønsker å selge denne tjenesten inn i prosjekter.
Når vi ser at byggene blir mer og mer komplekse, og vi har trøbbel med altfor mange bygg, er det helt klart at dette er viktig i dag.
Endelig dreies formueskatten mot dyre eiendommer. Det vil styrke norske bedrifter
Men her prøver vi altså å løse utfordringen med at bygg ikke blir «ferdig», og manglende eierskap på funksjoner da det gjerne er mange tekniske fag involvert. Men dersom man leverte dette som en tjeneste, er det tydelig at insentivet er mer tilstede for at teknikken skal fungere for at bygget faktisk virker, bruker riktig energi og at komponenter varer så lenge som mulig.
Jeg er klar på at dette er en veldig upopulær mening, men jeg har alltid synes at ITB-rollen ikke er løsningen på utfordringen, men kun en løsning på kort sikt.
Som et eksempel for å illustrere problemstillingen, oppdaget reisetjenesten Expedia at hele 58 prosent av alle kunder ringte dem etter å ha booket en reise. Fremfor å effektivisere kundesenteret, forsøkte man heller å finne problemet, som lå i at kundene ikke fikk reisebekreftelse pga. feil e-post eller at det havnet i spaminnboksen. Etter å ha løst problemet, gikk de fra 58 til 15 prosent.
Det er ingen som foreslår å bruke en øse for å løse et problem ved at en båt synker, istedenfor å tette hullet. Det samme bør gjelde byggene våre.
Felleskost eller eierkost?
Er det bedre for byggherre og leietaker å få det som en tjeneste? Dersom man har et bygg som står der i dag, gjerne med leietakere eller en forventning om kvadratmeterpris. Gjør du de beste grepene for en smart rehabilitering? Så lenge det er økonomer med på denne avgjørelsen tar man som oftest ikke det, da modellene ikke er tilrettelagt for å tenke bærekraftig på lang sikt.
Paradokset er at dersom man tar store investeringer på energieffektive systemer, er det gårdeier som må betale, og leietaker som høster gevinsten.
Dersom man kunne tatt den smarte delen av systemene på fellekosten hadde man gjerne tatt flere av de riktige valgene.
Tenk eksempelvis på en pumpe for vannkrets i et bygg. Dersom den rimeligste koster 10 000 kroner, og den dyreste 20 000 kroner, så vil man gjerne velge den billigste.
Men hva om den til 10 000 koster 3000 kroner mer i energikostnader enn den dyreste i løpet av et år? Etter 3 år vil det være inntjent, og pumpen står der gjerne i 12 år. Men så lenge gårdeier må investere, og leietakeren høster gevinsten alene, blir dette ofte slik.
Med en «as a service»-modell, kan man tenke seg at den rimeligste pumpen kostet 100 kroner i måneden, og 120 kroner i måneden for den dyreste. Energibesparelsen for den dyreste ville vært 25 kroner i måneden, slik at regnestykket ville blitt 100 kroner for den billigste, og 95 kroner for den dyreste etter man trekker fra energiregnskapet.
– Hvorfor ha mindre vann i sisterna hvis det øker bruken av avløpsåpner?
Da hadde det gjerne vært fornuftig at kostnaden går på felleskost, så lenge det leveres som en tjeneste?
Budsjettering og bærekraftig drift
Det er også flatterende for en forvalter å vite at budsjettet er lettere å opprettholde dersom vi har et bygg som en tjeneste. Det verste jeg visste selv som forvalter, var når en seks år gammel pumpe plutselig ikke virket lengre. Pumpen var utenfor garanti, og jeg måtte forklare gårdeier hvorfor en uforutsett utgift på mange hundre tusen kroner plutselig kom nå, som var umulig å budsjettere siden antatt levetid var på 12 år.
Hvis man hadde fått dette som en tjeneste, hadde ikke forvalter blitt «gjort dårlig» i slike situasjoner, og det hadde blitt lettere å budsjettere for en bærekraftig drift.
Bærekraftige løsninger trenger bærekraftige forretningsmodeller!
Norge åpnes opp igjen, men er byggene våre tilrettelagt for rådene arbeidstilsynet anbefaler?
