Visuell befaring ikke lenger nok, heretter skal det bores hull i våtromsvegger før boligsalg

Avhendingsloven slik den er i dag, ble utformet i 1992 for å beskytte selgeren, som blant annet Norges Eiendomsmeglerforbund mente bar for stor del av ansvaret ved omsetning av boliger. Derfor ble det åpnet for å legge inn et generelt forbehold om at en bolig kan selges «som den er».

Det har gitt tre tiår med høyt konfliktnivå på markedet for brukte boliger.

Faktisk ender én av fire boligtransaksjoner med konflikt, ifølge selskapet Help, som selger forsikring for boligkjøpere. Feil og mangler som oppdages innen fem år etter handelen, kan i prinsippet påklages, men det er bortkastet tid og penger dersom feilen ikke er så stor at prisen for å utbedre den, utgjør minst fem prosent av kjøpesummen (med visse unntak).

For en bolig til tre millioner holder det altså ikke med mangler som det koster under 150.000 kroner å utbedre. Med mindre selger burde ha visst om feilen og opplyst om den i tilstandsrapporten, hvor takstmannens vurderinger etterfølges av selgers egenerklæring om boligens tekniske tilstand og tidligere feil og mangler.

I nær alle kjøpekontrakter tar selgere i dag forbehold om at boligen «selges som den er», et forbehold som flytter en stor del av ansvaret over på kjøper. Den norske salgsmodellen, der boliger omsettes ved auksjon etter en helg med visninger, gir imidlertid begrensede muligheter for å undersøke byggenes tekniske tilstand.

Nå fjernes det såkalte as is-forbeholdet i avhendingsloven. Fra 1. januar er det ikke lenger lov å selge en bolig «som den er».

– Trygghet for selgeren også

– Dette er ikke bare til beskyttelse av kjøperen. Det vil også gi trygghet til selgeren, som slipper å få krav mot seg etter at boligen er solgt, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Det er også slik at de fleste vil sitte på begge sider av bordet i en flytteprosess – man skal jo gjerne ha et nytt sted å bo etter å ha solgt. For å bruke undertegnede som eksempel: Jeg har kjøpt og solgt fire ganger, og tre ganger har det endt med et oppgjør i ettertid:

1. Da kjøper skulle pusse opp badet i en leilighet han hadde kjøpt av meg, oppdaget han at membranen i dusjen var utilstrekkelig og fremmet krav om erstatning. Jeg tapte saken og ble også nødt til å betale motpartens advokatutgifter.

2. Da kjøper skulle selge leiligheten han hadde kjøpt av meg tre år tidligere, kom takstmannen fram til at takstmannen min hadde oppgitt for stort areal. Jeg ble idømt erstatningsplikt, men denne gangen hadde jeg tegnet eierskifteforsikring, og forsikringsselskapet dekket beløpet.

3. I dette tilfellet var det jeg som reklamerte etter kjøp av en nesten ny leilighet. Fuktskader i parketten tydet på konstruksjonsfeil i overgangen mellom balkong og stue. Dette fikk jeg dokumentert, men utbedringsbeløpet var for lavt til at det utløste rett til erstatning. Siden ble det oppdaget mer alvorlige feil som gjorde at hele taket i bygården måtte skiftes, men da var reklamasjonsfristen utløpt, og utbygger vant saken.

Fuktskader på klagetoppen

– Målet med justeringene i avhendingsloven er å redusere risikoen og konfliktnivået ved boligomsetning. Det er alle tjent med, fremholder Geving.

– Kanskje bortsett fra forsikringsselskapene?

– Ja, det kan du si, men selv om risikoen går ned, forsvinner ikke behovet for gode forsikringer. Flere seriøse forsikringsselskaper som vi har snakket med, er positive til justeringene, og vil møte disse offensivt med en ny type produkter. De ser at det blir et mer regulert og ryddig marked som innbyr til mer effektive forsikringsprodukter, hvor det vil være en restrisiko som de fortsatt vil kunne forsikre kundene mot, sier Geving.

For det er ikke slik at as is-forbeholdet har fritatt selger for alt ansvar, eller at de nye tilstandsrapportene gjør bolighandelen hundre prosent trygg. En av regelendringene er at selger må levere en grundigere tilstandsrapport.

– Selger har ikke plikt til å innhente tilstandsrapport, men det anbefales på det sterkeste. Forskriften stiller strengere krav til tilstandsrapportenes innhold, og selger vil stille svakt i en reklamasjonssak uten en tilstandsrapport etter nyttår, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst, som organiserer mange av landets takstmenn, eller byggesakskyndige, som de heter nå.

Han forteller at fuktrelaterte skader er på klagetoppen etter boligsalg, og at den nye forskriften stiller større krav til de byggesakskyndiges undersøkelser av fuktskader og konstruksjonsfeil som kan føre til slike skader.

– Heretter må vi faktisk bore hull i veggen og sjekke hvordan det ligger an på badet og i kjelleren, sier Helgesen.

Rundt 15 prosent dyrere tilstandsrapporter

I praksis vil det si at den byggesakskyndige borer hull fra tilliggende rom, altså ikke i selve det fuktutsatte området, som dermed ville blitt ødelagt. Typiske sjekkpunkter vil være bak dusjsonen og innredede kjellerrom under bakken, særlig der det er nedløp fra taket.

– Hullet dekkes igjen med et plastlokk, et slikt som elektrikerne bruker. Det vil ikke være til stor sjenanse, og de kan brukes neste gang boligen skal selges, forklarer Helgesen.

Han forteller om flere sjekkpunkter som de byggesakskyndige nå blir pålagt å følge, og han er sikker på at det vil senke konfliktnivået ved kjøp og salg av boliger.

– Fram til nå har det vært store forskjeller på rapportene, både geografisk og ut fra personlige rutiner. Det har vært stort slingringsmonn, og noen har vært mer grundige enn andre. Nå er alle våre byggesakskyndige opplært i de nye reglene, og heretter vil praksisen bli lik over hele landet, sier Helgesen.

Norges Eiendomsmeglerforbund viser til en rapport fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet, hvor det er beregnet at kostnadene for de nye tilstandsrapportene vil øke cirka 15 prosent opp til rundt 10.000 kroner for en alminnelig enebolig.

En gjennomsnittlig tilstandsrapport koster i dag 8500 kroner. Merkostnaden henger sammen med merarbeidet, forklarer Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Forbundet mener at premiene for eierskifteforsikringer bør bli lavere nå som risikoen for uforutsette feil og mangler går ned.

– Likevel ser vi at noen av de etablerte selskapene prøver seg med å skru opp forsikringspremiene, sier Geving.

– Jo mer man opplyser om, desto bedre

– Hva med salgssummen dersom de byggesakskyndige oppdager feil som de ikke ville oppdaget tidligere?

– Vi har sett at enkelte har vært ivrige etter å selge før nyttår, ja. Men jeg tror frykten er ubegrunnet. Det er alltid bedre å oppdage en feil tidlig, slik at skadeomfanget kan minimeres, svarer Helgesen.

Når de byggesakskyndige oppdager alvorlige feil og mangler, skal de nå også anslå en pris for utbedring, som skal fremgå i tilstandsrapporten. Dermed vil boligkjøperne vite hva de har å forholde seg til.

– Den tryggheten er mye verdt. Vi tror ikke at prisene vil gå ned selv om tilstandsrapportene blir mer utførlige. På lang sikt vil det kanskje ha motsatt effekt, sier Helgesen.

Carl O. Geving i Eiendomsmeglerforbundet mener at eiendomsmeglernes rolle blir viktigere nå. De må orientere selgere grundig om de nye reglene i avhendingsloven med forskrift, og forsikre seg om at selgere forstår rekkevidden av opplysningsansvaret, og hvorfor det er nødvendig med en forskriftsmessig tilstandsrapport.

– Hvis man som selger er usikker på om informasjonen er tilstrekkelig, bør man ta det opp med eiendomsmegleren eller den bygningskyndige. Jo mer man opplyser, desto mindre risiko er det for at kjøper vil klage etter salget, sier Geving.

Eiendomsmegleren må også forsikre seg om at kjøperen er kjent med undersøkelsespliktene.

– De skal vite hvilken risiko de løper hvis de ikke gjør en ordentlig befaring av eiendommen og ikke setter seg godt inn i all dokumentasjon som legges fram ved salget. Heretter må tilstandsrapporten leses med lupe, sier Geving.