Skanska og CBRE satser på Well – den nye sertifiseringen for kontorbygg

Hvor lenge er det siden sist du hørte noen klage på temperaturen, den tørre lufta eller for mye støy på jobben? Neppe særlig lenge. Selv om norske kontorlokaler holder gjennomgående høy standard, er det ikke gitt at så mange holder nivået for en Well-utmerkelse. Den nye sertifiseringsordningen stiller krav til alt fra lyd og lys til maten i kantina og mulighetene for fysisk utfoldelse.

– Sertifiseringen er basert på de fysiske faktorene i et kontorlokale som påvirker oss mest, sier interiørarkitekt Martine Kroge til TU Bygg.

Kroge er Norges første godkjente Well-rådgiver gjennom The International Well Building Institute, som ble opprettet i USA i 2008. Kroge mener at norske utbyggere har en stor fordel.

– Siden byggeforskriftene våre er såpass strenge, vil mange av kravene til Well være oppfylt gjennom å følge dem, sier hun.

10 kategorier

For at et næringsbygg skal bli Well-sertifisert, må det oppnå en viss poengsum i følgende ti kategorier:

• lyd
• lys
• luft
• vann
• materialbruk
• termisk komfort
• samhandlingskultur
• bevegelse
• ernæring
• mental helse

Innenfor disse kategoriene er det til sammen 117 kriterier eller sjekkpunkter som Well-kontrollørene går etter. Kontrollørene kommer på besøk når bygget er ferdig, rådgivere som Martine Kroge kan bistå mens bygget planlegges og oppføres eller rehabiliteres.

– Vi har allerede bygg-sertifiseringer som Breeam og Svane i Norge, trenger vi enda én?

– Ja, mens de andre handler om klima-avtrykk og retter seg mot byggherrene, setter Well brukernes opplevelse i sentrum. Husk at vi tilbringer 89 prosent av tiden vår innendørs i Norge, så innemiljøet har mye å si, påpeker Lise Dybwad og viser til en undersøkelse fra Statistisk sentralbyrå.

Dybwad leder CBREs arbeid med kontormiljøer og sendte nylig ut en pressemelding om at de har Norges første Well-rådgiver i sine rekker.

Kommer fra USA

CBRE er en av verdens største rådgivere og forvaltere av næringseiendom med cirka 80.000 ansatte totalt. Ved kontoret i Norge jobber 70 av dem, og én av disse er altså Martine Kroge, interiørarkitekt og fersk Well AP (Well Accredited Professional), som de kaller sine godkjente rådgivere i Wells byggstandard.

– Hvorfor valgte du å utdanne deg til Well-rådgiver?

– Da jeg jobbet som interiørarkitekt i USA, så jeg hvordan sertifiseringen bredte om seg. Den blir stadig mer etterspurt der borte. Men det var først etter at jeg flyttet hjem til Norge, at jeg tok utdannelsen til Well AP, sier Kroge.

– Hva måtte du gjøre for å kvalifisere deg?

– Det var en eksamen, som jeg besto. Siden det ikke finnes kurs i Norge ennå, baserte jeg meg på egne studier, svarer Kroge.

– Var det vanskelig?

– Ja, det tekniske var relativt komplisert, ja. Det er også veldig mange spesifikasjoner og krav å huske på. Enkelte av kravene oppleves som litt merkelige sett med norske øyne.

– For eksempel?

– Den første versjonen av kvalifiseringen, som jeg leste meg opp på, er preget av at den er utviklet for amerikanere. Det står blant annet annet at det skal være en viss andel grønnsaker i kantina som ikke er fritert, sier Kroge.

Trivsel trumfer livsstil

Hun understreker at i den oppdaterte utgaven av standarden, «Well V2», som kom i mai 2018, er de fleste av de amerikanske særegenhetene luket bort.

– Det er blitt mer internasjonalt og fleksibelt. De enkelte landene står friere til å tilpasse innholdet til sitt område og sine regler, sier Kroge.

– Vi må huske på at Well fortsatt befinner seg på et tidlig stadium. Det er ikke perfekt ennå, understreker Lise Dybwad.

Ifølge The International Well Building Institute ble arbeidet med sertifiseringen påbegynt med et forskningsprosjekt i 2008. Formålet var å kartlegge hvordan vi påvirkes fysisk og psykisk av forskjellige faktorer ved innemiljøet. Etter seks år med studier og analyser ble den første Well-kvalifiseringen lansert i USA i oktober 2014. Ett av funnene fra forskningen er at det fysiske og sosiale miljøet har større innvirkning på folks helse enn gener og livsstil.

– Forskningsresultatene er veldig konkrete. De viser hvilke kroppsdeler og funksjoner som påvirkes av for eksempel dårlig lys eller luft, og de henviser til faktiske funn i undersøkelsene. Dette er basert på vitenskap, ikke på løse hypoteser, forsikrer Dybwad.

Gap-analyse

Well-systemet består av tre grader. Den høyeste utmerkelsen er platina, etterfulgt av gull og sølv.

– Hva med bronse?

– Nei, her er det ingen bronsemedalje! sier Dybwad og ler.

Det første en utbygger eller utleier må gjøre for å oppnå en Well-grad, er å bestille en gap-analyse. Det vil si en gjennomgang der det avdekkes hva som må til for å oppnå en av de tre sertifiseringene. Da går Well-rådgiveren gjennom de nevnte 117 punktene.

Dersom gapet ikke er så stort at du mister motet, kan du betale for å registrere bygget i Well-systemet. Da er prosessen i gang.

– Så får du en konsulent som bistår deg gjennom bygge- eller rehabiliteringsprosessen som sikrer at prosjektet holder seg på rett spor. Når det er dags for selve sertifiseringen, kommer det en Well-assessor som gjennomgår bygget og påpeker eventuelle mangler, forklarer Dybwad.

– Når du er registrert, bør du ha en Well-rådgiver som kan bistå deg gjennom bygge- eller rehabiliteringsprosessen. Når det er dags for selve sertifiseringen, kommer det en Well-assessor og gjennomgår bygget og påpeker eventuelle mangler, forklarer Dybwad.

– Hvor mye koster hele sertifiseringen?

– Det vil variere fra prosjekt til prosjekt. CBRE har nylig avsluttet et par sertifiseringer av nybygg i Europa. Her havnet sluttsumme for sertifiseringene på vel en kvart prosent av prosjektenes totalbudsjett. Dette inkluderte kostnader for tiltak som måtte iverksettes for at prosjektene skulle tilfredsstille krav i sertifiseringen. I begge disse prosjektene kom Well-rådgiveren tidlig inn, så kostnadene for å gjøre endringer i prosjektet ble minimale, sier Dybwad.

– Får igjen pengene

Ifølge Lise Dybwad er det ikke alltid så mye som skal til for at norske bygg skal oppnå en Well-standard.

Den norske lovgivning og etablerte standarder på markedet gjør at listen over tiltak blir betydelig kortere. Hun hevder at sertifiseringen ofte vil lønne seg uansett fordi bygget og bedriften blir mer attraktiv på arbeidsmarkedet, fordi de ansatte vil jobbe mer effektivt og fordi sykefraværet vil reduseres.

– I sterkt konkurranseutsatte bedrifter kan kampen om talentene være stor. Da kan en Well-sertifisering med de garantiene det innebærer, være det som skal til, sier Dybwad.

– Lokalene kan også bli lettere å leie ut ettersom Well-sertifiseringen kan brukes i markedsføringen. For et av nybyggene til CBRE i London, The Porter Building, fikk vi 30 prosent høyere leieinntekter enn det som er vanlig i området, fremholder Dybwad.

Skanska er i gang

Skanskas høyhus Parallell på Løren i Oslo skal Well-sertifiseres. Kontorprosjektet på 19.500 kvadratmeter skal stå ferdig våren 2020.

– Vi har alltid prioritert leietakernes behov og trivsel. Med Well blir dette arbeidet enda mer systematisk og målrettet, sier Karin Lund, prosjektsjef i Skanska Commercial Development Norway.

Hun forteller at det var kolleger i Skanska i Sverige som gjorde dem oppmerksomme på Well-sertifiseringen.

– I Malmö er Skanska allerede godt i gang med å bygge Nordens første Well-prekvalifiserte kontorbygg, utdyper hun.

I likhet med Martine Kroge og Lise Dybwad viser hun til SSB-undersøkelsen om at vi nordmenn i gjennomsnitt tilbringer ni av ti av døgnets timer innendørs, og at de fysiske forholdene har direkte påvirkning på kropp og sinn – og arbeidslyst.

– Vi tror også at ansatte som trives og er opplagte på jobb, har lavere sykefravær, sier Lund til TU Bygg.

Hun forteller at Skanska Commercial Development lenge har vært opptatt av bærekraft og brukerne av byggene.

– Well-sertifisering er derfor et naturlig neste steg for oss, sier Lund.

Hun sier at de i Norge alltid bygger for å oppnå miljøstandarden Breeam Nor Excellent, og at dette sammen med strenge, norske byggeforskrifter gjør at de oppfyller mange av Well-kravene helt eller delvis allerede.

– Dette er ikke så skummelt eller krevende som det kanskje høres. Det viktigste har vært å forstå nøyaktig hva de ulike kravene innebærer, men det hjelper rådgiverne til med, forklarer Lund og legger til at de har brukt både coachen de fikk gjennom Well-systemet samt sine svenske kolleger som har vært gjennom dette tidligere.

– Vi får god bistand fra våre interne energi- og miljørådgivere i Skanska Teknikk til å systematisere dokumentasjonen som må på plass, og hvilke poeng vi skal satse på.

– Hvilken Well-grad tar dere sikte på i Parallell-prosjektet?

– Vi pleier alltid å gå for gull, men siden dette er første forsøk, sier vi oss fornøyde med sølv denne gangen, fastslår Lund.

Som eksempler på kvalitetskrav de står overfor på Løren, nevner hun spesifikke krav til lyd, luft og lys, målbare størrelser som vil bli omhyggelig gjennomgått og målt når Well-kontrolløren kommer på besøk i 2020.

– Det er mange ulike kategorier i Well-systemet, blant annet en som handler om bevegelse. Hvilke tiltak skal dere iverksette for å stimulere til bevegelse blant de kommende leietakerne på Løren?

– Selv om de færreste vil ta trappa i et bygg på 15 etasjer, ønsker vi å tilrettelegge for mest mulig trappebruk. Det blir mye trafikk mellom etasjene. Vi vil blant annet ha farger, lys- og lyd-elementer som vekker nysgjerrighet og trekker folk mot trappa. Attraktive fellesarealer som stimulerer til å bevege seg mer rundt i bygget er et annet tiltak. Vi tilrettelegger også for at det skal være enklest mulig å sykle og gå til jobb, sier Karin Lund.