Ringvei med selvkjørende biler blir navet i den nye flyplassbyen på Gardermoen

Etter to år med planlegging og eiendomsoppkjøp begynner det å nærme seg spadestikk for det som skal bli Norges første aerotropolis – en by eller et handelssentrum rundt en stor flyplass, slik vi har sett vokse opp i London, Frankfurt, Amsterdam og andre storbyer.

– Arlanda var først ute i Norden. Selv om de fikk et tilbakeslag under finanskrisen, er de i full gang igjen i Sverige. Det samme skjer rundt hovedflyplassene i København og Helsinki, sier Thor Egil Thoeneie.

Han er administrerende direktør i Oslo Airport City AS, selskapet som ble opprettet i 2016 for å prosjektere den nye flyplassbyen med samme navn. Ifølge Thoeneie ligger tomten bare fem minutter fra bussholdeplassen på Gardermoen.

– Hvem er interessert i å bo så nær en flyplass med opptil 950 flyvninger om dagen?

– Det er stille på Gardermoen om natta, men vi skal ikke å bygge boliger i denne omgang. I stedet satser vi på hoteller, handel- og kontorbygg, kurs- og konferanselokaler, automatiserte logistikkbygg og kanskje datasentre.

Thor Thoeneie var en av de sentrale byutviklerne bak Barcode i Oslo. Vi møter ham i Oslo Airport Citys lokaler på Vækerø. Det er åpenbart ikke første gang han presenterer de vidløftige utviklingsplanene. Innsalgsargumentene kommer tett.

– I utkanten planlegger vi klynger med logistikkvirksomheter. I den indre kjernen ønsker vi å skape et hyggelig, bilfritt sentrum med restauranter, butikker og rekreasjonstilbud. Dette kommer til å bli en møteplass for tusenvis av mennesker hver dag, fremholder Thoeneie.

– Husk at Gardermoen er Norges største trafikk-knutepunkt etter Oslo S, tilføyer han.

Autonome kjøretøy

– Oslo Airport City markedsføres som et fremtidsrettet smart city-konsept. Hva er det mest nyskapende med prosjektet?

– I det å skape en utslippsfri by ligger det mye nyskaping. Aller helst skal energiregnskapet gå i pluss. Da kan vi selge overskuddsenergi tilbake til fjernvarmenettet, som Statkraft har konsesjon for å bygge ut. Dersom vi får på plass et stort datalagringssenter, vil det alene frembringe mye varme som vi vil ta vare på. Jordbrønner og solceller er andre energitiltak vi vurderer.

Infrastrukturen vil også være fremtidsrettet, fortsetter Thoeneie.

– En ringvei vil knytte de ulike bedriftene, kontorene og hotellene sammen. Her ønsker vi å tilrettelegge for selvkjørende biler og busser. Vi legger de mest automatiserte byggene i ytterkanten og de mer befolkede arbeidsplassene inn mot den urbane kjernen, slik at flest mulig får gang- eller sykkelavstand dit. Samtidig blir det en øst–vest-akse med forbindelse til Jessheim på den ene siden og flyterminalen på den andre. Mest mulig av tungtransporten til og fra området skal foregå på utsiden.

Fleksible bygg

– Hva med smarthus-teknologi?

– Alt skal jo være smart for tiden, uten at så mange egentlig vet hva det innebærer. Vi vil selvfølgelig også ha lys og inneklima som følger brukerne rundt i byggene. Aller helst vil vi ha en app som styrer alt slikt. For vår del betyr det smarte desto mer at vi tilrettelegger for store mengder datatrafikk og energieffektive, fleksible bygg. Bygg det er enkelt å transformere. All erfaring tilsier at i løpet av en 15 års tid vil leietakernes behov endre seg, og da er det lurt at disse ønskene kan imøtekommes uten at vi må bygge helt om. Det må være enkelt og basert på gjenbruk, fremholder Thoeneie.

Han sammenligner ombyggingen av fremtidens bygg med å oppdatere programvaren i mobilen. Med stadig mer automatiserte bygg tror han oppdatering av den teknologiske innmaten blir vel så viktig som å flytte vegger.

– Som byutviklere er vi nødt til å tenke flere tiår framover. Samtidig må vi forholde oss til det vi har tilgjengelig i dag. Det er en veldig vanskelig øvelse, erkjenner Thoeneie.

Frir til laksenæringen

– Er det ikke fare for at folk vil begynne å fly mye mer med slike flyplassbyer?

– Nei, det tror jeg ikke. Det er nok av dem som er nødt til å fly på grunn av jobben i dag. Ved å legge arbeidsplasser og møtesteder til flyplassområdet, slipper de å forurense og bruke verdifull tid på å reise til og fra flyplassen. Samtidig vil nok de fleste brukerne av Oslo Airport City komme fra Norge og Sverige. To millioner av Norges befolkning vil kunne ta bil, buss eller tog hit på under to timer, sier Thoeneie.

Thoeneie mener det bare er et tidsspørsmål før passasjerfly blir elektriske, slik at støy og forurensning vil bli en saga blott. Da kan det bli langt mer behagelig å oppholde seg ved en stor og travel flyplass som Oslo lufthavn.

– Vil dere legge føringer for hva slags bedrifter som skal få innpass i flyplassbyen?

– Ja, vi må ha en god blanding. Vi kan ikke bare ha lager- eller logistikkbygninger, vi ønsker å tiltrekke oss mest mulig folk slik at det blir et levende område. Vi ønsker å samle ulike bransjer i klynger, klustere, men vi har ikke definert eksakt hvilke bransjer dette skal være. Her må vi se an etterspørselen, sier Thoeneie, som ikke unnlater å nevne at selskaper innen IT, helse, forskning og utdanning kan være naturlige å ønske velkommen. Det går allerede rykter om at den nye politihøyskolen skal etablere seg på Gardermoen.

– Etablering for sjømatnæringen er også nærliggende å tenke seg. Oppdrett er en av de største vekstnæringene i Norge, og mesteparten av laksen vi eksporterer, flys fra Gardermoen, sier Thoeneie.

«Porten til Europa»

Han snakker villig om miljøfordelene ved å etablere et treffpunkt for næringslivet like ved rullebanene på Gardermoen. Man slipper den ekstra reisen etter at man har landet.

– Det vil man spare mye tid på. Å sitte i en buss eller i bilkø er ikke vel anvendt arbeidstid. Jeg har veldig respekt for folks tid, understreker Thoeneie.

Ikke desto mindre setter Oslo Airport City opp et regnestykke med to timers reisevei når de skal forklare nedslagsfeltet til Europas nye aerotropolis, som også innbefatter Gardermoen næringspark og annen nærliggende bebyggelse. Målet er å etablere en «port til Europa».

– Om vi beregner inntil to timer reisevei, vil hele Norge og totalt rundt 300 millioner europeere ha Oslo Airport City innen rekkevidde. Det betyr at du kan jobbe hos oss, men bo nær sagt hvor du vil i Europa. Det tror vi er et konkurransefortrinn hele Norge vil nyte godt av. På den måten kan vi tiltrekke oss de beste hodene fra Norden og Kontinentet. Dette dreier seg om det

grønne skiftet og Norges fremtidige konkurransekraft, hevder Thoeneie.

Den erfarne byutvikleren mener at Stortingets mål om utvikling av kollektive knutepunkter, som ble vedtatt i en stortingsproposisjon i 2008, er blant det kløktigste som har skjedd i klimapolitikken. Det var det som gjorde at Thoeneies tidligere arbeidsgiver, Oslo S Utvikling, fikk i oppdrag å bygge stort i Bjørvika. Det som etter hvert ble kjent som Barcode, er i dag arbeidssted for 10.000 mennesker.

– Og 90 prosent av dem reiser kollektivt, bemerker Thoeneie.

– Det tidligere så utskjelte magnetstripedesignet er blitt én av landets mest fotograferte bebyggelser?

– Ja, kravene til volum var en utfordring vi måtte løse. Det tok tid før folk skjønte poenget med lamellbebyggelsen. Når gavlveggene vender mot sjøen, slik som på brygga i Bergen og i Barcode, blir det mer rom og bedre sikt mellom byggene. På denne måten slapp vi også å bygge høyere. Men det er det få som bryr seg om lenger. Kritikken i dag går på at Barcode er i ferd med å bli bygget inn, sier Thoeneie med et stille smil.

Gamle parhester

Det var gjennom jobben i Oslo S Utvikling at Thor Thoeneie kom i kontakt med Vedal-konsernet, som sto for gjennomføring og prosjektledelse i Barcode. Vedal er et familieselskap som blant annet har flere store bankbygg og nye Union brygge i Drammen på merittlisten.

Oktober 2016 ble Thor Thoeneie ansatt som administrerende direktør i Oslo Airport City AS. Med seg har Thoeneie blant andre tidligere konsernsjef i NCC Norge Paul Lødøen som såkalt arbeidende styreleder. Lødøen har også bakgrunn som byutvikler og var Thoeneies sjef og nærmeste kollega i Oslo S Utvikling AS, som utviklet og oppførte Barcode-prosjektet i Bjørvika.

– Vi hadde et fantastisk hyggelig og godt samarbeid i Barcode, og det har vi fortsatt, kommenterer Thoeneie.

4 x Barcode

I 2005 var Barcode landets største byutviklingsprosjekt. Eiendommen Oslo Airport City disponerer, er nesten fire ganger så stor som Barcode. Et av Vedal-konsernets datterselskaper er Vedal Entreprenør, og det er allerede avtalt at det er de som blir totalentreprenør for byggeprosjektene i Oslo Airport City, som vil foregå i «rykk og napp» de neste 20 til 30 årene, får vi vite.

– Hvem Vedal skal samarbeide med i de ulike prosjektene, er fremdeles åpent, sier Thoeneie.

Han mener en kardinalfeil mange eiendomsutviklere begår, er å forhaste seg og starte byggingen før alt er grundig gjennomtenkt og planlagt.

– Da vi først fikk muligheten til å utvikle en så stor og viktig tomt fra grunnen av, bestemte vi oss for å bruke tid på forberedelsene og legge en masterplan for hele området. Det enkleste ville vært å dele opp tomten og selge hver del til høystbydende, men det ville neppe blitt særlig fint eller bærekraftig. Det er nå vi har sjansen til å lage et bærekraftig og helhetlig byområde, sier Thoeneie.

Selv om han er utdannet økonom, var det aldri tvil om at det var eiendom og byutvikling han skulle drive med. Han var en av få, kanskje den eneste, som etter endt masterstudie i strategi og ledelse ved Handelshøyskolen i Århus for 20 år siden, valgte å satse på eiendom og eiendomsutvikling.

– Jeg skjønte fort at det var utbyggingsbiten som var min dragning mot eiendomsbransjen, sier Thor E. Thoeneie.