Rådgiver: – Ingen vil ønske å bo i en dum kommune

Rådgiver og forretningsutvikler i 6CST Roar Smelhus tror prosjekteringsarbeidet kommer til å bli enda viktigere etter hvert som byggene våre blir smartere og mer komplekse. Byggenæringen må på dette området følge offshorenæringens eksempel, mener han.

– Der prosjekteres alt ned til minste detalj, fordi det er så mye som står på spill. De har ikke råd til å feile, sier Smelhus, som er én av fem eksperter TU Bygg har intervjuet i anledning det nye tiåret vi nå går inn i.

Det er nok av eksempler på byggeprosesser her i landet som er blitt reversert på grunn av dårlig prosjektering og planlegging, og på bygg som må renoveres altfor tidlig. Smelhus nevner PWC-bygget i Bjørvika som et nærliggende eksempel. Etter 12 år skal signalbygget renoveres for like mye som det i sin tid kostet å bygge det.

– Sånn kan det gå når utvikleren kun er interessert i å tilfredsstille de tekniske minstekravene og få bygget solgt. Det er en lite bærekraftig forretningsmodell, påpeker Smelhus.

– Oslo neppe smartest

Rådgiveren gir de mye brukte totalentreprisene skylda for den uheldige utviklingen. Denne kontraktsformen, som bredte om seg på 1980-tallet, innebærer at én entreprenør sitter med risikoen og ansvaret for byggingen alene.

– Veldig behagelig for byggherrene, men jeg tror de vil ta mer ansvar igjen. Med engasjerte eiere vil vi få bærekraftige løsninger som finner sin plass i det teknologiske økosystemet som mange av de større byene er i ferd med å bygge opp, sier Smelhus.

For å få fullt utbytte av 5G-nettet, den økende datakraften og IoT-teknologien må byggherrer samarbeide med byutviklere, mener han.

At Oslo kommune har et par strandete smartby-initiativ bak seg, tror han ikke vil hindre andre i forsøke seg. Kommuner som Bergen, Bodø, Stavanger og Trondheim har allerede erklært at de ønsker å gjøre byene sine smarte. Ja, flere av dem har til og med tatt mål av seg til å bli Norges smarteste.

– Alle kan ikke bli smartest. Men det er nok enklere å etablere koordinerte smartby-konsepter i litt mindre kommuner enn Oslo, sier Smelhus, som ikke er i tvil om at smarte byer er fremtiden.

Han er imidlertid enig med proptech-professor Andrew Baum, som mener at selskapers behov for eierskap til ulike smartby-løsninger byr på utfordringer. Dette er enklere med et bygg som har én konkret eier. En smart by omhandler så mye, så det er viktig å være konkrete når vi omtaler det, råder Smelhus.

– Når alt blir digitalisert, er det nesten ikke grenser for hva som kan styres med apper lenger. Når dette er på plass, er det ingen som vil ønske å bo i en by eller kommune som er dum, fastslår han.

– Få inn de unge!

Smarte bygg og smarte byer fordrer god planlegging. For å lykkes mener forretningsrådgiveren at eiendomsutviklere, arkitekter, rådgivere og entreprenører må samarbeide med de ulike byggfagene allerede i prosjekteringsfasen i en samspillsmodell.

Det nytter ikke å lage et arkitektonisk skall for så å fylle det med teknologi. Alt må planlegges og tilrettelegges samtidig og innlemmes i en digital 3D-modell fra første stund, mener han.

– Slik vil man unngå mange ubehagelige overraskelser etter at bygget er påbegynt. Da blir det fort dyrt å rette opp feil, understreker han.

For å henge med i utviklingen anbefaler Smelhus at kommuner, rådgivere og byggeselskaper henter inn flere unge i administrasjonen. Han mistenker at dagens 50-åringer ikke henger like godt med i svingene lenger.

– Utviklingen går fortere nå, de eldre i styrene står stadig mer på sidelinja og bremser utviklingen. De er usikre og vet ikke hva de skal satse på. De unge skjønner mer av de nye trendene, de lever i større grad i ett med utviklingen, sier han.

Han viser til rapporten veikart for smart omstilling (pdf), som ble lagd på oppdrag for regjeringen i 2016. Én av konklusjonene er at brorparten av bransjens aktører har en forretningsmodell som altfor ofte resulterer i status quo eller i beste fall inkrementell innovasjon. Små, uvesentlige endringer av det de allerede har.

Etterlyser uavhengig plattform

Smelhus mener at en forutsetning for at den norske byggenæringen skal klare å omstille seg til en grønnere næring, er at den oppretter en felles, digital plattform der alle bestanddeler i byggene og all historie er samlet. Dette har flere selskaper annonsert at de jobber med å bygge opp, men Smelhus har ingen tro på at enkeltstående selskaper skal kunne eie en slik løsning.

– Bransjen er nødt til å gjøre det sammen på nøytralt grunnlag. Plattformen må omfatte alt fra innkjøp og regnskap til fremtidig ombruk og videresalg, sier han og foreslår Alltinn som mulig grunnlag for en slik plattform.

Dette har Doga og Brønnøysund allerede tatt initiativ til i et prosjekt kalt Opptrinn, bemerker Smelhus, som ble brukt som rådgiver i oppstarten av prosjektet.

– Det som er sikkert, er at vi ikke kommer utenom gjenvinning og ombruk. Alle i næringen snakker i dag om sirkulær økonomi, men nå må vi gå fra prat til handling, erklærer han.

Årsaken er at byggenæringen står for en ualminnelig høy andel av verdens avfall og utslipp av klimagasser. Mer enn 40 prosent, er det mange som har regnet seg fram til.

Fra eie til leie

– Løsningen er å tenke mer som Lego, foreslår Roar Smelhus.

Det vil si mer prefabrikkerte elementer og modulsystemer som er designet for å tas fra hverandre og brukes på nytt senere. I den sirkulærøkonomiske byggebransjen er det ingenting som skal rives, det skal ombrukes.

Ifølge Smelhus vil denne tankegangen også resultere i nye former for forretningsmodeller og eierskap fremover.

– Det er ingen grunn til at for eksempel et kontorbygg skal ha én eier. Byggets innehaver trenger egentlig bare å eie klimaskallet, altså taket og ytterveggene. Resten kan leases eller leies ut, inklusive innerveggene, mener Smelhus.

På den måten blir det enkelt å gjøre om romløsningen når bygget får nye leietakere, sier rådgiveren, som selv har utviklet flere kontorbygg der selskaper kan leie plass under samme tak som pendlere og andre som ikke ønsker å binde seg til et til et gitt areal for flere år.

– Korttidsleie av kontorplass vil vi se mer av. Etter hvert vil dette spre seg fra enkeltpersoner og små gründerbedrifter til store, etablerte selskaper. Det er ingen grunn til at de største rådgiverselskapene, for eksempel, skal eie en masse kontorlokaler rundt i landet, mener Roar Smelhus.