Parkeringsdom gir nye kontrakter for boligkjøpere

Standard Norge har satt ned en komite med ti medlemmer som skal utarbeide enten helt nye standardkontrakter for kjøp og slag av bolig, eller tillegg til eksisterende kontrakter. Målet er å redusere antall tvister om parkeringsplassene er store nok eller for små.

Arbeidene ble startet etter en dom i Frostating lagmannsrett der Ranheimsfjæra Utbyggingsselskap, som er 50 prosent eid av Skanska, ble dømt til å betale til sammen 6.212.500 kroner fordi parkeringsplassene var for trange. Skanska sto for byggingen av disse boligene. Se mer om dommen nederst i saken.

Komiteen ledes av Per Jæger, administrerende direktør i Boligprodusentenes Forening. Han bekrefter at dommen mot Ranheimsfjæra Utbygging var den utløsende årsaken til at komiteen ble satt ned.

– Man skal vite hva man kjøper når parkeringsplass er inkludert, sier Jæger.

Arbeidet er forsinket på grunn av pandemien, komiteen har ennå ikke hatt sitt første møte. Jæger sier at dette arbeidet, i hvert fall i startfasen ikke egner seg for nettmøter. Komiteen skal samle synspunkter og fakta fra forskjellige aktører og ønsker ikke forvirring rundt begreper og hva man egentlig mener.

– Vi må møtes, og vi må ha anledning til å tegne på en tavle.

Varierende størrelse og kvalitet

Jæger regner med å få et utkast ut til høring i løpet av ganske kort tid når arbeidet først startes.

– Det finnes retningslinjer i Håndbok N100 fra Statens vegvesen og i Byggforskserien er detaljerte anvisninger for parkering i 312.130 Parkeringsplasser og garasjeanlegg fra 2015. Hvorfor ikke bare vise til disse?

– Fordi noen har en stor og bred Land Rover eller Tesla mens andre har en liten Mitsubishi. Leiligheter varierer i størrelse og standard, det kan også parkeringsplasser gjør, sier Jæger.

Han er klar på at komiteen ikke skal spesifisere parkeringsplassene, men heller sørge for at de plassene som følger leiligheten er godt beskrevet i kontrakten. Målet at selger skal klargjøre hva som selges, og kjøper vite hva han eller hun får av plass.

Ennå er altså ikke nye kontrakter eller tillegg klare, men det kan se ut som fremtidige boligkomplekser kan ha parkeringsplasser av varierende størrelse og standard. Det roper ikke Obos hurra for.

– Vi har ikke vurdert dette. Det høres komplisert ut og antagelig fordyrende med forskjellige nivåer på parkeringsplasser, skriver Åge Pettersen, kommunikasjonsdirektør i Obos i en e-post.

Han legger til at Obos følger anbefalingene fra Sintef for parkeringsplasser.

NAF er ikke på langt nær kritisk. Nils Søldal, senior kommunikasjonsrådgiver i bilistorganisasjonen skriver at NAF ikke har sterke meninger. Han skriver også at NAF mottar få klager på parkeringsplasser.

– Men det kan være en god idé at boligkjøpere og andre kan velge bredde på egen parkeringsplass og betale for det. Noen har behov for bredere plass enn andre, skriver Sødal i en e-post.

Kan ikke dra seg unna

Advokat Elling Lillefuhr førte saken mot Ranheimsfjæra på vegne av beboerne. Han er kritisk til varierende størrelse på parkeringsplassene, og peker på at en utbygger ikke kan dra seg unna sine forpliktelser ved å fortelle kjøperen hvor stor eller liten parkeringsplassen er.

– Selv om både Byggforskserien og Håndbok N100 fra Statens vegvesen er retningslinjer, så er det flere dommer som klargjør at disse skal følges. Begge angir 2.5 meters bredde som minimum, så det betyr at utbyggere da må tilby plasser fra denne størrelsen og oppover. Mindre plasser er det ikke anledning til å tilby, selv om man tar det med i kontrakten, sier Lillefuhr.

Dette er musikk i ørene til NAF, som også understreker at 2,5 meter må være en minimumsbredde formet som et krav til utbygger.

I en e-post skriver prosjektutvikler Torstein Fornes i Skanska de stiller seg positivt til at Standard Norge har satt ned komiteen. Skanska har også, blant annet via bransjeorganisasjonen EBA, Entreprenørforeningen bygg og anlegg, kommet med innspill.

– Vår oppfatning er at dagens veiledere er uklare og gir store rom for tolkning, og vi håper at arbeidet som nå gjøres ender opp i veiledere som ikke kan misforstås eller tolkes på forskjellige måter. skriver Fornes.

Teknisk Ukeblad fortalte mandag at Sintef har startet arbeidet med å revidere sine råd om parkeringsplasser, ettersom bilene er blitt større uten at pareringsplassene er endret, og spurt om selskapet har noen syn på hvor store parkeringsplasser bør være.

– Vi har ikke egne standarder for parkering i Skanska, vi forholder oss til lov og forskrift, skriver Elise Hole, senior kommunikasjonsrådgiver hos selskapet.

Parkeringsdommen

Byggetrinn 1 i Sameiet Vannkanten på Ranheim i Trondheim sto klar til innflytting i mai/juni 2013, med 70 seksjoner i tre blokker.

Utbygger var Ranheimsfjæra Utbyggingsselskap, der Skanska eier 50 prosent. Skanska var utførende entreprenør.

Ganske rask kom det klager på at parkeringsplassene var for små. Saken endte i Sør-Trøndelag tingrett, som i mai 2016 frikjente Ranheimsfjæra Utbyggingsselskap. Saken ble så anket, og Frostating lagmannsrett kom til en annen konklusjon i sin dom fra november 2018. Utbygger ble da dømt til å betale til sammen 6.212.500 kroner. Av dette var 5.250.000 erstatninger til boligkjøpere, resten var saksomkostninger og et honorar til Sintef Byggforsk.

I dommen går det frem at utbygger hevdet at 70 prosent av plassene var 2.4 meter brede eller større. Beboerne hevdet derimot at 67 prosent av plassene var smalere enn 2.40 og helt ned til i 2.21 bredde.

I dommen viser lagmannsretten til at kjøperne er gitt plantegninger av parkeringskjelleren, men at det ikke tillegges vekt: «For en vanlig forbrukerkjøper ga denne tegningen uansett svært begrenset informasjon. Lagmannsretten legger derfor ikke vekt på denne tegningen ved bedømmelsen av om parkeringsløsningen var mangelfull.»

Derimot legger retten vekt på TEK10 §8-9 der det heter at «Byggverk skal ha nødvendig parkerings- og oppstillingsplass tilpasset byggets funksjon.»

Lagmannsretten er ikke nådig mot utbygger, og skriver blant annet at parkering er blitt en salderingsfaktor: «Det er lagmannsrettens inntrykk at man ved prosjekteringen i Ranheimsfjæra har tatt utgangspunkt i tradisjonelle konstruksjonsløsninger, uten at det er foretatt konkrete vurderinger av nødvendig plassbehov i relasjon til målgruppene for prosjektet (leilighetene ble markedsført som et unikt prosjekt med livsløpsstandard, red.anm.) Parkeringsplassene er dermed blitt en salderingsfaktor, der uheldig plassering av søyler og veggskiver har forsterket problemene. Dette har ført til at en vesentlig del av plassene ligger klart under de anviste minimumsbredder i Byggforskserien og i Håndbok 017 fra Statens vegvesen. Også manøvreringsbredden er på enkelte steder under anbefalt minimumsnivå.»