Kriseår for boligbygging – aldri målt svakere salg og igangsetting

Tirsdag la Boligprodusentenes Forening frem statistikk for salg og igangsetting av nye boliger for hele fjoråret, fjerde kvartal og desember 2023.

Nedgangen i nyboligmarkedet fortsatte i 2023 fra et svakt nivå i 2022, informerer Boligprodusentene.

– Det var en veldig sterk nedgang i både salget av nye boliger og den faktiske igangsettingen i 2023, og dette vil prege boligmarkedet de neste par årene, sier sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic.

Administrerende direktør, Lars Jacob Hiim, understreker på en pressekonferanse at 2023 har vært et kriseår for boligbyggingen og bransjen.

– Vi må tilbake til bankkrisen på tidlig 90-tall for å finne tilsvarende svake tall for nyboligmarkedet i Norge. Den store befolkningsveksten forsterker boligkrisen, sier Hiim.

– Vi har aldri målt så svake tall for salg og igangsetting, sier han.

Salg av nye boliger har falt 30 måneder på rad ved utgangen av desember, og boligbyggingen var i 2023 det laveste nivå siden begynnelsen av 90-tallet.

Totalt antall solgte nye boliger i 2023 endte på 13.180 boenheter, som er 32 prosent under 2022. Antall solgte nye eneboliger var 3.739 boenheter, som var 23 prosent lavere enn i 2022.

Det ble solgt 2.981 boenheter innen småhus i fjor, som er 20 prosent under 2022. Antall solgte leiligheter endte på 6.460 boenheter – hele 40 prosent under 2022.

– Vi er nede på historisk lave tall, både for salg og igangsetting av nye boliger, sier Hiim.

Igangsetting nær halvert

Totalt antall igangsatte nye boliger i 2023 var 13.963 boenheter. Det er hele 40 prosent under forrige tolvmånedersperiode.

• Antall igangsatte eneboliger var 4.205 boenheter, som er 24 prosent under 2022.
• Antall igangsatte småhus var 3.181 boenheter – 26 prosent under 2022.
• Antall igangsatte leiligheter endte på 6.577 boenheter, som er 51 prosent lavere enn året før.

– Den lave boligbyggingen vil påvirke hele boligmarkedet i de kommende årene. Krisen i nyboligmarkedet rammer alle som trenger bolig fremover. Underdekningen er stor, og det vil ta tid å snu utviklingen og få boligproduksjonen opp på et nivå som dekker boligbehovet, sier Hiim.

Hele landet har opplevd svakt salg og igangsetting. Særlig har leilighetsmarkedet i og rundt storbyene sviktet i 2023, opplyser Boligprodusentene.

– Eneste boligmarkedet som er i balanse er i Finnmark, sier Hiim.

Lavt tilbud vil gi sterkt prispress

Sjeføkonomen i Prognosesenteret, Nejra Macic påpeker at det er sammensatte årsaker til den sterke nedgangen:

• Høye byggekostnader har gjort nye boliger mye dyrere, og prisgapet mellom nytt og brukt har økt.
• Renteøkningene har reduserte den totale boligetterspørselen, både for nye og brukte boliger, og det er en vridning i etterspørselen fra nytt til brukt.

– Dette har vært tilfellet tidligere også når det er stor økonomisk usikkerhet i markedet: forbrukerne foretrekker å kjøpe en bolig de kan overta om tre måneder fremfor å vente på en bolig i to til tre år, sier Macic og legger til:

– To år frem i tid vil antall fullførte boliger være veldig lavt og bidra til sterkt prispress.

Styrket etterspørsel

Macic påpeker at gjennom de neste to årene er det også ventet at etterspørselen styrkes på grunn av rentekutt og sterk befolkningsvekst.

– De siste to årene har ukrainske flyktningene ført til sterk befolkningsvekst. Det er svært usikkert hvordan innvandringen vil utvikle seg fremover, men det er indikasjoner på at de ukrainerne som hittil har kommet, ønsker å bli værende her, og de vil dermed også på lengre sikt utgjøre et boligbehov, sier Macic.

– Kombinasjonen av svakere tilbud og sterkere etterspørsel er ikke heldig – det har vi opplevd før, sier hun.

Prognosesenteret tror at salget av nye boliger vil ta seg opp etter første rentekutt – som de tror vil komme rundt august – september i år.

Videre regner de med at Norges Bank ikke vil begynne å sette ned renten før Den amerikanske sentralbanken – Federal Reserve System (Fed) og Den europeiske sentralbanken ECB har gjort det – for at kronen ikke skal svekke seg ytterligere.

– Deretter ser vi for oss at salget av nye boliger gradvis tar seg opp gjennom andre halvår 2024 og inn i 2025, og at igangsettingen tar seg opp mot slutten av inneværende år, sier Macic og legger til:

– Det betyr at tilførselen av nye boliger trolig vil normaliseres først i 2027. Frem til 2027 vil boligtilførselen ligge under det demografiske boligbehovet, ifølge våre beregninger.

Krise og konkursbølge

– Det har vært kraftige nedbemanninger og flere konkurser. Dessverre tror vi denne utviklingen vil fortsette inn i 2024. Nå bygges det altfor lite boliger, vi håper derfor at nyboligmarkedet vil snu i løpet av 2024, sier Hiim.

Han sier at et viktig tiltak er å utvide permitteringsordningen slik at man tar vare på kompetansen i bransjen.

– Gjennom krisen på 90-tallet mistet byggenæringen nær 40 prosent de sysselsatte. Vi må unngå at dette gjentar seg, for da vil boligproduksjonen bli svekket i mange år fremover, sier Hiim.

– I tillegg er det stort behov for målrettede tiltak for å opprettholde tilstrekkelig boligbygging, sier Hiim.

Tiltak Boligprodusentenes Forening vil ha på banen:

• Utlånsforskriften bør endres for å stimulere boligbyggingen.
• Husbanken må få forsterkede virkemidler for boligkjøpere og utbyggere, og ha tilstrekkelige rammer i hele 2024.
• Boligprodusentene anbefaler at det innføres en garanti for byggelån for å sikre igangsetting av prosjekter, gjeninnføre tilskuddsordningen for utleieboliger, og at det satses på trygghetsboliger for eldre.

– Det er viktig at kommunene i plan- og byggesaker forenkler og effektiviserer saksbehandlingen, fatte vedtak raskere og ikke stiller fordyrende krav som øker byggekostnadene for nye boligprosjekter, sier Hiim.

Nedgående hyttemarked

Hyttemarkedet har vært fallende siden 2021. I 2023 falt salget med 44 prosent, til 1.801 enheter.

Igangsettingen falt med 40 prosent, til 2.994 enheter.

– Det er fortsatt bygging av hytter, men ordrereservene tømmes. Hytteprodusentene nedbemanner, og dette får ringvirkninger i distriktene, sier Hiim.