Krevende riving og bygging i et av Norges mest trafikkerte kryss

Ombyggingen av Royal Christiania Hotel har til tider vært et av Norges største byggeprosjekter. Men så langt ser alt ut til å gå bra for det som blir et gigantisk bygningskompleks midt i Oslo sentrum, og der over 300 arbeidere hittil har vært i sving på det meste.

– At prosjektet er kjempestort, er i seg selv spesielt, også at det ligger midt i byen, sier byggherrens prosjektsjef Randi Øye Dahl fra prosjektselskapet Tekka, mens vi skuer over på den nye fasaden ut mot Skippergata. Øye Dahl er utleid til Probea AS, som har resten av prosjektadministrasjonen.

Ett år og fire måneder ut i byggetiden har utbyggerne og entreprenørene unngått store uhell. Men, det kom nok noe overraskende på byggherren at en så stor del av et bygg fra 1990 måtte rives.

100 millioner

– Det kostet 100 millioner ekstra. Ellers er prosjektet helt i rute, både når det gjelder fremdrift og kostnader. Vi satte på dekket på toppen i 16. etasje i begynnelsen av juli, på dagen som vi lovet for ett og et halvt år siden, sier en stolt prosjektsjef.

Rivingen av gammel bygningsmasse begynte i mars 2017, noe som ifølge prosjektsjefen var et svært krevende arbeid.

– Det er komplekst å bygge om midt i et av Norges mest trafikkerte kryss. Vi har trikkelinjer på tre sider og biltrafikk på alle sider av bygget. Samtidig passerer en stor mengde fotgjengere hotellet hver dag. Det er trangt, som gjør riggforhold og transport til og fra bygget utfordrende, sier Øye Dahl.

Ny bygningsmasse skjer med stål og prefabrikkert betong, etter at rådgiverne vurderte plasstøpte løsninger.

Utfordring

– Prefabrikkert var en utfordring med de lave høydene i bygget på 2,80 meter, men ble vurdert som tidsbesparende og til å gi større sikkerhet når det gjelder byggetid. Fasaden består av ferdig isolerte elementer med et ytre sjikt av komposittplater med en plastkjerne med aluminium på begge sider. Den er levert fra et selskap i Litauen, som blant annet leverte samme løsning til Fornebuporten, forteller Øye Dahl.

Så godt som alle tekniske anlegg skiftes ut, med unntak av bygget fra 1952, som ble renovert i 2011. Blant annet flyttes to transformatorer. Hovedenergikilden er fjernvarme, det er ifølge prosjektsjefen satt høye krav til energigjenvinning og energibruk. Det nye hotellet får BREEAM-sertifiseringen «Very good».

Etter renoveringen av bygget fra 1952 endres 13. etasje fra suiter til restaurant, som det var da bygget var nytt. En stor, ny konferansesal med plass til 1000 deltakere kommer i 2. etasje sammen med frokost- og konferanserestauranten.

– Vi har pusset opp alle rommene i de gamle hotellbyggene, og hotellet vil fremstå med samme standard i både nybygg og rehabiliterte bygg, sier Øye Dahl.

Som originalen

– Hva vil du si om det visuelle uttrykket?

– Arkitekten Lund & Slaatto er opptatt av at fasaden henvender seg mot byen, og det er en sterk fasade med mye energi. Den nye fasaden inviterer til samhandling med byens borgere. Når du kommer inn i resepsjonarealet, skal du føle en aura og noe annerledes. Interiøret i fellesarealene skal gi en følelse av nostalgi i et topp moderne hotell.

På taket skal det etableres intensive grønne tak som fordrøyer regnvannet før det slippes ut på det offentlige nettet. Det krever ifølge prosjektsjefen «pottetette» tekkeløsninger. Over 200 kvadratmeter med kjøkkenhage skal plantes på taket og brukes i restaurantdriften.

Et så stort byggeprosjekt midt i Oslo sentrum har sine spesielle utfordringer. Eksempelvis har antall vogntog med inntransport på det meste utgjort hundre per dag. Om lag 17 000 tonn betong er sanert og kjørt bort, med til sammen 800 lastebillass.

Krevende

–Ja, det er krevende å bygge midt i byen i ett av Oslos mest trafikkerte strøk. Størstedelen av inn- og uttransport gjøres via Skippergata. Alle leverandører må melde sin ankomst via en spesiallaget app og levere til helt bestemte tider, ellers får de ikke levert, sier Øye Dahl.

Hovedentreprenøren BetonmastHæhre har uttalt at byggets beliggenhet og kompleksitet i struktur gjør dette til en "utfordrende og samtidig vanvittig spennende entreprenøroppgave". For å lose prosjektet i havn, benytter prosjektet LEAN-planlegging. Det handler om helhetstenkning og arbeidsflyt. Fremdriften er planlagt helt ned på dagsnivå.

– Ombyggingen følger fire parallelle «tog». Det betyr at de ulike faggruppene gjør seg ferdig med hver etasje før de begynner på en ny. Vi har gode rutiner for overtakelse av tidligere gruppers arbeid før man starter med eget arbeid. BetonmastHæhre har lagt ned mye arbeid i både planlegging og oppfølging, og så langt ser dette ut til å funger godt, forteller Øye Dahl.

Bedre styring

– Det var noe innkjøringsproblemer, men det har gått seg til etter hvert. Fordelen med disse togene, er at alle gruppene vet når de skal inn. Det gjør det også lettere for de ulike entreprenørene å planlegge og styre sine ressurser, fortsetter hun.

Av en total ny bygningsmasse på 55.000 kvadratmeter, er det revet 25 000 kvadratmeter og bygget opp igjen ca. 35 000 kvadratmeter. Den opprinnelige bygningsmassen var fra 9-13 etasjer, men blir nå inntil 16 etasjer.

– Hva kan du si om valget mellom å rive eller bygge om?

– Det tok lang tid å vurdere. Men forskriftene om jordskjelvsikring fra 2000-tallet ville ha medført dyre ombyggingstiltak. Oslo kommune krevde dessuten en konferansesal til 1000 personer, som krevde vesentlig ombygging av bæresystemet. Bygget skulle dessuten påbygges med fire etasjer, sier prosjektsjefen.

Mars 2019

– Hvilken entrepriseform bruker dere?

– Vi hadde i utgangspunktet rigget prosjektet for en konkurranse om totalentreprise. Det var imidlertid ikke mulig å få til i et brennhett marked, så vi måtte gjøre om entrepriseformen. Vi endte opp med en samspillsentreprise og inviterte tre entreprenører til å gi tilbud. Utfordringen var at vi ønsket en totalentreprise, sier Øye Dahl.

Kontrakten er utformet i en incitamentsmodell. Eventuelle kostnadsoverskridelser eller underskridelser deles mellom byggherre og entreprenør med 50 prosent hver.