Kjøpte Obos-leilighet på prospekt. Flere måtte flytte ut på grunn av muggsopp

Røa, Oslo: I innsalget av de 381 nyoppførte leilighetene på Oslo vest reklamerer Obos med «lyse og moderne leiligheter som innbyr til en lettvint hverdag med god komfort». Her skal du få tid til å gjøre det du har lyst til og nyte hverdagen, heter det.

Forlokkende tanker for kjøperne på Røakollen, hvor blant annet mange barnefamilier har etablert seg. De fem leilighetsbyggene ligger rundt et tun med lekeapparater, og bebyggelsen er omgitt av skog og turstier.

Da Teknisk Ukeblad er på besøk, støter vi på en beboer som er ute og triller barnevogn. Hun legger ikke skjul på at idyllen har begynt å slå sprekker på Røakollen.

– Vi flyttet inn for et drøyt halvår siden, men nå har vi innsett at vi må flytte igjen, sier småbarnsmoren, som ikke ønsker å stå fram med navn.

Hun forteller at hun og familien venter på svar om erstatningsleilighet fra Obos, som oppgir at de allerede finansierer midlertidig bosted for 40 husstander på Røakollen. Årsaken til fraflyttingen er funn av en potensielt farlig muggsopp.

Kreftfremkallende

«Muggsoppen fuktstrålemugg er registrert på betongdekkene og arten er hyppig påvist i inneklimaet. Dette er en vanlig muggsopp i norske boliger, men høye verdier i støv indikerer at soppen er tilført fra konstruksjonen», skriver Mycoteam i et brev til et boligsameiene på Røakollen.

Ifølge Johan Mattsson, fagleder i Mycoteam, utgjør fuktstrålemugg en klar fare for «negativ belastning på inneklimaet». Ifølge Wikipedia er fuktstrålemugg storprodusent av det kreftfremkallende mykotoksinet sterigmatocystin.

– Hvordan er det å bo et sted med denne typen muggsopp?

– Det er dypt foruroligende. Datteren vår har begynt å krabbe rundt på gulvet nå, og det føles ikke godt å ikke vite hva som befinner seg under parketten, svarer kvinnen.

– En gigantisk byggeskandale

Fred Winther Holt er styreleder i Seljen boligsameie, ett av Røakollens tre boligselskaper. Den pensjonerte siviløkonomen har lagt ned mye tid og energi i saken som sameiet hans har reist mot Obos. Da styret innså omfanget av problemene, sendte de reklamasjon for alle seksjonene til utbyggeren.

– Dette er en gigantisk byggeskandale, mener Holt.

«En rekke studier viser at luftveisrelaterte sykdommer er mer utbredt hos dem som bor i boliger med dårlig inneklima – særlig der det er muggsopp» opplyser Folkehelseinstituttet. Fred Holt forteller at muggsoppen går på helsa løs for beboerne på Røakollen. Selv har han relativt moderate symptomer, men naboer har meldt om både eksem, «krupp-lignende hoste», slim i halsen, søvnproblemer og mer alvorlige lidelser.

– Det er en liten gutt som har utviklet astma her. Den vil han slite med resten av livet, konstaterer Holt.

Han tar oss med opp til leiligheten sin i niende etasje, hvor det er utsikt til Oslo sentrum på den ene siden og Sørkedalen på den andre. 78-åringen legger ikke skjul på at han og kona er blitt glade i det nye hjemmet.

– Her kan vi ha det fint selv om vi begynner å bli gamle. Vi har heis her og to parkeringsplasser i kjelleren, sier han fornøyd.

Frykter verditap

Holt har fått låne nøkler til en av de fraflyttede leilighetene. Fire steder i treromsen er et stykke av parketten skåret ut. Avrettingsmasse, vannrør og trinnlydplater er fjernet, og i betongdekket er det hull etter boreprøver.

– I denne leiligheten ble det funnet muggsopp nede i gulvkonstruksjonen, både på betongdekket og under isoporplaten. Inneklimaprøver i oppholdsrommene viste likevel ingen forhøyede verdier, sier Holt.

En tredje beboer vi kommer i snakk med, forteller at hun har vært plaget av hodepine og hudplager etter at hun flyttet til Røakollen. Nå har hun fått erstatningsleilighet av Obos.

– Plagene forsvant da jeg flyttet herfra, sier kvinnen, som ønsker å være anonym.

Hun sier at hun frykter at verdien av leiligheten hennes skal gå ned dersom hun står fram med problemene i boligen.

– All min egenkapital er investert i denne leiligheten, tilkjennegir hun.

Tilbudt hotell

Styreleder Holt forteller at 22 av de 40 som har flyttet fra Røakollen, bodde i hans sameie med tre oppganger.

– Alle sier at de er blitt bedre etter at de flyttet. En av dem har til og med fått legeattest på at et av barna hennes ikke kan flytte tilbake slik tilstanden er nå, sier han.

En nabo som er på besøk hos Holt, forteller at det først og fremst er langtidsvirkninger han er redd for.

– Vi fikk en gutt i oktober i fjor. Nesa var konstant tett mens vi bodde her. Han viste tegn til allergi, og symptomene var verre om natta, sier mannen, som nå leier et sted i nærheten med familien.

Ifølge Finansavisen, som omtalte saken først, dekker Obos inntil 35.000 kroner i måneden til beboere som ønsker å leie et annet sted mens utredningene pågår.

– Obos tilbød oss først å bo på leilighetshotell. Jeg er glad vi takket nei. Det ville vært slitsomt å bo lenge på hotell med en baby, sier han.

– Ny problemstilling

Det var på et beboermøte i mai 2022 at Obos informerte om soppfunnene første gang. Den første forekomsten ble oppdaget da de utbedret en vannskade. Siden viste prøver at dette ikke var et enkelttilfelle. I alt er 213 leiligheter på Røakollen omfattet av problemene.

På hele utbyggingen er det AF-gruppen som har vært entreprenør. Byggteknisk forskrift er tydelig på ansvaret entreprenøren har for å unngå innestengt fukt: «Materialer og konstruksjoner skal være så tørre ved innbygging/forsegling at det ikke oppstår problemer med mugg- og soppdannelse, nedbrytning av organiske materialer eller økt avgassing,» heter det i TEK10, som gjaldt da Obos søkte om byggetillatelse.

TU har forsøkt å få ledere i byggeprosjektet i tale, men alle hos både AF og byggherren henviser til kommunikasjonsdirektør Thomas Skjennald i Obos.

– Obos og AF er erfarne boligbyggere, hvordan kunne dere begå en byggefeil med så store konsekvenser?

– Dette er en ny problemstilling for oss. Dette er noe vi aldri har opplevd tidligere, og vi har brukt mye tid på å kartlegge det som har skjedd, svarer Skjennald.

– Skulle ha vært mindre fukt

I veiledningen til byggteknisk forskrift står det at for å kunne dokumentere at kravet til uttørking er oppfylt, må fuktinnholdet måles. Veiledningen inneholder også en anbefaling: «Det bør settes av tilstrekkelig tid til uttørking. Ensidig tørking av betong tar særlig lang tid.»

Skjennald vedgår at de aktuelle betongdekkene på Røakollen ble lukket for tidlig.

– Det skulle helt klart ha vært mindre fukt på det tidspunktet, erkjenner han.

– Samtidig viser målinger at fuktnivåene i konstruksjonen avtar over tid. Det betyr at vi vil få normale verdier etter hvert, sier Skjennald.

Konsulentselskapet Mycoteam, som har analysert byggene på Røakollen, bekrefter at fukt på betongdekkene er hovedårsaken til fremveksten av muggsopp. I tillegg har soppen fått næring fra organisk avfall, i hovedsak trespon. Gulvvarme har sørget for gode vekstvilkår for soppen.

– Hva med rengjøringen – det er funnet en god del trespon på dekkene?

– Soppen er avhengig av næring, så sagmuggen kan ha påvirket spredningen, vedgår Skjennald.

– Trygt å kjøpe Obos-leilighet

Han tør ikke anslå hvor store utbedringskostnadene vil bli, men medgir at dette er en stor sak. I et brev til beboerne gir Obos en oppsummering av funnene til Mycoteam, og hvilke tiltak som anbefales. Dette skal Obos legge fram på beboermøter 23. og 24. oktober.

I innkallingen skriver Obos at Mycoteam har tatt over tusen tester på Røakollen det siste halvannet året. De har også gjennomført laboratorieforsøk og utarbeidet en sluttrapport som er gjennomgått av Sintef, heter det i brevet, som er undertegnet Ingunn Randa, konserndirektør for Boligutvikling Storby.

På møtet vil Mycoteam redegjøre for årsaker og legge fram sin faglige vurdering av videre fremdrift. Obos vil snakke om hvordan Mycoteams arbeid vil bli fulgt opp, skriver Randa.

Thomas Skjennald forklarer at tiltakene de vil legge fram, vil kunne variere fra leilighet til leilighet.

– Prøvene viser at spredningen av soppsporer varierer veldig, sier han.

Han insisterer på at fuktproblemene på Røakollen er et engangstilfelle, og på spørsmål om det er trygt å kjøpe leilighet på prospekt fra Obos, svarer han kontant.

– Ja, selvfølgelig. Vi kommer til å være mer påpasselige med dette framover, og har blant annet brukt en mer hurtigtørkende betong på de to siste byggetrinnene på Røakollen. Her har vi også vært ekstra nøye med fuktmålingene. Dette kommer til å danne presedens for hvordan vi gjør dette videre, sier Skjennald.

Tre mulige tiltak

Etter det TU erfarer, er det tre løsninger som er aktuelt ved sanering av muggsopp i konstruksjonen:

1. Vente og se: Ta tida til hjelp og se om konsentrasjonen av soppsporer avtar av seg selv.

2. Stenge soppen ute: Ved å tette sprekker rundt rør og mellom gulv og vegger skal ikke soppsporer kunne vandre inn i oppholdsrommene.

3. Fjerne soppen: Ved å pigge opp gulvet kan man mekanisk fjerne årsaken til problemet med et dertil egnet rengjøringsmiddel.

Mycoteam forteller at de har god erfaring med tiltak 2 og 3:

– Gjør man det riktig, gir begge metodene et meget tilfredsstillende resultat og et godt inneklima uten unaturlig muggsoppeksponering, sier Johan Mattsson i Mycoteam.

Fordi forutsetningene varierer er det viktig med en god prosedyre og god kontroll av resultater i hver enkelt leilighet, understreker han – «slik at man med sikkerhet kan dokumentere at resultatet er tilfredsstillende».

Ifølge en vurdering fra Mycoteam viser tester at full sanering versus tetting av åpninger har gitt samme, lovende resultat i testperioden. Det ligger derfor an til at tetting vil bli det prioriterte tiltaket på Røakollen – der nye målinger viser avvik i forekomsten av sporer fra fuktstrålemugg.

– Vil tetting av sprekker føre til at muggsoppen dør ut, eller gjør det bare at sporene ikke slipper inn i rommene?

– Mange muggsoppsporer dør faktisk i løpet av uker. Men siden det kan være mange av dem, er det noen som kan være i live lenger, svarer Mattsson.

Han synes imidlertid det er en uvesentlig spørsmålstilling, for selv døde soppsporer kan være allergene, forklarer han.

– Poenget er å unngå eksponering for sporer enten de er levende eller døde.

Mattsson sier at det normalt er nok å vente to til tre uker før man gjør målinger etter at tiltak er gjennomført.

– Da vil eventuelle utettheter gi utslag som er mulig å påvise med prøvetaking, sier Mattsson.

Vil kreve full sanering

Beboerne som Teknisk Ukeblad har snakket med, er ikke i tvil om hvilken løsning de mener er å foretrekke.

– Mekanisk rensing er det eneste som duger. Først da kan vi være trygge på at soppen er borte, sier Holt.

– Min erfaring med fuger tilsier at før eller siden sprekker de opp, sier mannen som er på besøk hos styrelederen.

Holt synes det er bra at Obos har utredet problemet grundig, men han mener likevel at det har tatt for lang tid. Ifølge bustadoppføringslova har man rett på utbedring innen «rimelig tid» ved reklamasjon.

– Nå har det gått ett og et halvt år, sukker Holt.

Erstatning kan være aktuelt i tillegg til retting, heter det i paragraf 32.

– Når man kjøper en ny leilighet, regner man med at alt er i orden. Når det ikke er tilfellet, venter man at utbygger rydder opp etter seg, sier Holt.

Teknisk Ukeblad følger opp saken etter møtet 23./24. oktober.