Galopperende kostnader og bråstopp for nyboligsalget: – Nå strammer bankene inn

– Nyboligsalget er helt på bånn. Det er helt stopp, sier administrerende direktør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom.

Eiendomsutvikleren som bygger boliger, kontor og næringsbygg i Oslo-regionen, opplever nå at bankene er langt mer restriktive til finansiering av nye prosjekter.

– Nå strammer bankene inn, sier Grimstad.

Utviklere har tomtelån basert på fremtidig utvikling av eiendommen, og byggelån som innfris når forhåndssalg er oppnådd.

I et normalmarked har belåningsgraden vært om lag 65 prosent av verdien på tomten eller prosjektet, men ifølge Grimstad har bankene nå nedjustert lånegraden til halvparten av tomteverdien.

– Tidligere ga banken større låneutmåling. Nå er belåningsgraden krympet, og de fleste utviklere må ta et tap ettersom man kjøpte tomter for dyrt i et annet marked, sier Grimstad.

Han viser til at det slår spesielt hardt ut dersom man må refinansiere et tomtelån som forfaller grunnet forsinkelser og lignende.

– Da må man inn med mye egenkapital, siden banken plutselig kun finansierer om lag 50 prosent, sier Grimstad.

Ifølge Grimstad vil bankene kreve at en større andel av boligene er forhåndssolgt enn tidligere for å få byggelån.

– Salgsgraden er bankene også i ferd med å stramme inn. Det vil si at det ikke vil holde med 60 prosent, men at det kan bli nødvendig med et forhåndssalg på 70 prosent, sier han.

Ingen igangsetting i 2024

Han peker på høye byggekostnader, stigende finanskostnader, større krav til egenkapital og svekket betjeningsevne hos kjøperne, som årsak til det store fallet i igangsettinger av nye boliger.

Ved utgangen av november var igangsetting av nye boligprosjekter 44 prosent under samme periode i 2022, ifølge statistikk fra Boligprodusentenes Forening.

– Vi har ingen nye prosjekter i 2024. Ingen får satt i gang noe nytt. Det er en merkelig situasjon, spesielt i Oslo hvor det er stor underdekning av boliger, sier Grimstad.

Bare det siste året har finanskostnadene blitt tre fire ganger høyere, forteller Grimstad. Sammen med økte materialkostnader, har pågående prosjekter dermed blitt betydelig dyrere å ferdigstille.

– På de største prosjektene våre har kostnadene økt med minst 100 millioner kroner. Det slår voldsomt inn og går rett på bunnlinjen.

Brutalt for næringen

Norges Bank klinket til med renteheving nummer 15 i desember – noe som overrasket Grimstad.

– Jeg trodde vi hadde nådd bunnen, men Norge er et annerledesland.

Desemberhevingen vil først slå inn på boliglånsrenten i februar som da antageligvis vil stige til over seks prosent.

– Regjeringen investerer fortsatt mye innen olje og gass, og i tillegg satses det voldsomt på elektrifisering, fornybar energi, batterifabrikker, vindmøller og en lang rekke infrastrukturprosjekter. Dette sikrer full sysselsetting og lønnsvekst i disse bransjene, som igjen blir inflasjonsdrivende, sier Grimstad.

Han tror det neste halvåret vil bli brutalt for byggenæringen.

– Det er allerede brutalt. Bransjen må bygge med røde tall, legge prosjekter på is og slanke kostnader der det går, sier han og fortsetter:

– Da blir det ikke jobb for entreprenørene, og et større antall håndverkere mister jobben. Det er kritisk.

– Kjempekrise

Administrerende direktør Tone Tellevik Dahl i bransjeforeningen Norsk Eiendom viser til at det allerede er flere permitteringer og oppsigelser i bransjen.

– Dét og konkurser vil vi se langt mer av i tiden fremover, sier hun.

Bygg- og anleggsbransjen har både flest konkurser og flest av de store konkursene, meldte Byggeindustrien før jul.

– Flere av våre medlemmer har ikke lenger råd til å igangsette nye prosjekter. Byggherre klarer ikke regne prosjektene hjem, sier Dahl og viser til at det har ringvirkninger for hele verdikjeden:

– Dette er en kjempekrise, sier hun.

Tidløse kriterier

Nordea, DNB og Pareto er de største aktørene innen finansiering av boligprosjekter her til lands. DNB er aller størst med en markedsandel på over 30 prosent.

– Vi er fortsatt positive til finansiering, og kriteriene vi har er tidløse, men man må ta hensyn til høyere rente, som er en av de vesentlige rammebetingelsene, sier Olav T. Løvstad som leder eiendom og entreprenørvirksomheten i DNB.

– Vi finansierer heller ikke på spekulasjon, og krever et forhåndssalg på minimum 50 prosent. Dette er på linje med de store utbyggernes egne selvpålagte krav, sier Løvstad.

Ifølge Løvstad merker banken at det nå er lavere ordreinngang i byggsektoren, særlig innen fritidsbygg og bolig, som følge av lavere igangsetting.

– Det er så enkelt som at har man ikke kjøpere, så kan man ikke igangsette, sier Løvstad.

Salget av nye boliger har falt 29 måneder på rad og var per november ned 34 prosent sammenlignet med samme periode i 2022, ifølge statistikk fra Boligprodusentenes Forening.

– Vi har et relativt høyt rentenivå, men historisk sett er det ikke høyt. Med bakgrunn i usikkerhet rundt renteutviklingen, tror vi at byggeaktiviteten forblir redusert ut året, men vil ta seg opp igjen fra 2025, sier Løvstad.

Han påpeker at anleggsbransjen er mer stabil, og mener det offentlige bør bidra til å holde aktiviteten og sysselsettingen i byggenæringen oppe ved å igangsette og rehabilitere offentlige bygg.

– I tillegg bør det offentlige få effektivitet i reguleringsprosesser, noe som vi i dag ser at det er mye treghet i, sier Løvstad.