Boret energibrønner: Nabo fikk én meter dype hull i kjelleren

Det er ikke bare Tøyenhus borettslag som har fått setningsskader etter at naboen, Engelsborg borettslag, installerte energibrønner i 2019.

Også Sameiet Professorløkka kan vise til omfattende skader.

Nå kan de 36 brønnene til Engelsborg bringe med seg en gigantisk regning som ingen vil vedkjenne seg. Et foreløpig estimat fra rådgivningsselskapet Opak tilsier utbedringskostnader i 50-millionersklassen bare i Tøyenhus borettslag.

– Det er ingen grunn til å tro at skadene hos oss er mindre graverende enn hos dem. Vi ser klare paralleller på de to eiendommene, sier Christian Engelstad, fungerende styreleder i Sameiet Professorløkka.

Engelstad er advokat. I utgangspunktet ble han engasjert som styreleder for å lede en rehabilitering av 50-tallsgården på Carl Berner. Nå skal han også følge opp tiltak mot setningsskader, skaffe dokumentasjon og gjøre rettsforberedelser.

I mars neste år skal konflikten opp i Borgarting lagmannsrett, etter at Boligenergi anket dommen i Oslo tingrett. Der fikk entreprenøren eneansvar for skadene.

Også leiligheter rammet

Eksempler på setningsskader er det nok av, mener Engelstad. Han forteller om voldsomme sprekker og groper, om skjeve gulv og kjellerboder som har kollapset i flere oppganger.

Sameiestyret ønsker ikke å dele bilder av de innvendige skadene med TU.

– I kjelleren er det store sprekker og søkk i betongen. De største hullene er én meter dype, beskriver Engelstad.

– Et av inngangspartiene har sluppet ut fra fasaden, fortsetter han.

Engelstad kan også fortelle at, i motsetning til hos Tøyenhus, kan setningene også ha forårsaket skader oppover i bygningsmassen, blant annet enkelte leiligheter. Dette til tross for at det bare er kjellergulvet som ikke er fundamentert på fjell.

– Det er oppstått sprekker i betongen som kan tyde på at veggene ikke er uberørt av setningene, sier Engelstad.

Energibrønner er årsaken

Da saken var oppe i Oslo tingrett, slo retten fast at det er energibrønnene til Engelsborg som er årsaken til setningene på de tre berørte eiendommene. De fleste skadene befinner seg på bakkeplan, men i Sameiet Professorløkka er det altså registrert skader inne i oppgangene også. I alt er det 178 leiligheter i sameiet.

Som i de andre borettslagene er det kjellergulv, trapper og installasjoner utendørs som er hardest rammet. I motsetning til veggene ligger disse bygningsdelene på bakken, som altså beveger seg nedover. Resten av konstruksjonene står fjellstøtt.

– For å unngå brudd på viktig infrastruktur har vi gravd opp vannledninger og elektriske kabler og hengt dem på veggen i stedet, sier Engelstad.

Grunnen siger fremdeles

Han forteller at geoteknikere har installert måleutstyr som gjør at de kan følge med på bevegelser i grunnen.

– Målingene viser at setningene ikke har stanset opp. De har kanskje roet seg noe, men det er fortsatt bevegelse, fastslår Engelstad.

Ifølge en fagkyndig uttalelse fra Oslo tingrett kan det ta 10 til 15 år før setninger av denne typen stanser av seg selv. Målinger av poretrykk tyder på at brønnene har punktert et sjikt i grunnen, slik at grunnvannet og jordmassene har sunket.

– Nå er vi spente på resultatet av arbeidene som pågår hos Engelsborg, sier Engelstad.

Der er selskapet Seabroker Fundamentering i gang med å tette åpne brønner i håp om at dette kan stanse setningene.

Hovedentreprenøren fikk skylda

Geotekniker Kristoffer Kåsin var sakkyndig vitne i tingretten. Til TU har han uttalt seg kritisk til at de som borer etter bergvarme, ikke sikrer brønnene bedre mot lekkasje i første omgang.

– Men det koster penger, og det krever utstyr som ikke alle nødvendigvis har, forklarte Kåsin.

Det var Obos- og AF-gruppen-selskapet Boligenergi som var bergvarme-entreprenør i prosjektet. De overlot imidlertid utførelsen av energibrønnene til selskapet Rototec, som har spesialisert seg på brønnboring. Likevel frikjente tingretten dette selskapet for skadene som oppsto i ettertid. Boligenergi fikk ansvaret alene.

«Retten konkluderer med at Boligenergi har opptrådt uaktsomt på grunn av manglende prosjektering av tiltaket,» heter det i dommen.

Den dommen har Boligenergi nå anket. De mener at Rototec må ta ansvaret som utførende entreprenør. Mars neste år skal saken opp i Borgarting lagmannsrett.

Lignende sak i Høyesterett

Advokat Christian Engelstad mener at en høyesterettsdom som falt i desember 2023, legger avgjørende føringer for utfallet av den videre rettsprosessen. De to sakene har flere fellestrekk – selv om det i den andre saken bare var én brønn som forårsaket skadene.

Brønnen, som ble boret i en omsorgsbolig i Sandefjord, fikk alvorlige følger for et hus på naboeiendommen. Også her førte boringen til endringer i grunnvannsforholdene, som igjen resulterte i setningsskader. Skadene skal ha vært så omfattende at eneboligen måtte rives.

Høyesterett kom til at det var tilstrekkelig årsakssammenheng mellom brønnboringen og setningsskadene. Eier Aberia Omsorg ble funnet solidarisk ansvarlig for naboenes økonomiske tap sammen med brønnboringsforetaket og forsikringsselskapet.

«Dommen understreker at skadene fra tiltak som brønnboring, selv om utført i tråd med bransjestandard, kan utløse erstatningsansvar dersom resultatet er urimelig for naboen å måtte tåle,» konkluderte Høyesterett.