Dette må vi fikse for å lykkes med «smarte» bygg

Eiendomsutviklere, leverandører og rådgivere må jobbe bedre og tettere for å utnytte det fulle potensialet i den teknologiske utviklingen innen smarte bygg. Men hvordan få dette til?

Det er ingen tvil om at utviklingen av digitale «smarte» løsninger for bruk i bygg er formidabel. Mye av det vi ser blir tilgjengelig av «proptech» i dag vil være del av den infrastrukturen man forventer at «alle» bygg har i løpet av få år.

Det siste året har jeg gjort en del observasjoner i konkrete prosjekter, hatt mange møter med både leverandører og eiendomsutviklere, diskutert med internasjonale aktører, vært med på omvisninger hos tunge aktører som Google og LinkedIn og gjort egne erfaringer i prosjekter.

I dette innlegget vil jeg diskutere utfordringen i at den teknologiske utviklingen ikke er tilstrekkelig forankret i faktiske behov.

Må bli behovsdrevet

Hører vi ikke hele tiden om alle de fantastiske effektene man får med digitale systemer i bygg? Absolutt, og mye av det er faktisk sant.

Et problem er at mye av det som skjer er basert på leverandørenes forståelse av hva som er nyttig. Eiendomsutviklere forteller om stor pågang fra leverandører, men uttrykker også stor usikkerhet om hva de bør gjøre i sine prosjekter.

Heldigvis er det flere aktører som er risikovillige nok til å «kjøre på», og med initiativer som for eksempel Proptech Innovation får vi stadig mer kunnskap om hva som kan oppnås. Skal vi virkelig lykkes må vi imidlertid etablere arbeidsprosesser som er mer behovsdrevne.

En beskrivelse av dagens situasjon, som jeg ikke er alene om å bruke, er at man til en viss grad har «løsninger på jakt etter problemer de kan løse». Skal markedet kunne modnes må vi få en bedre balanse mellom leverandørenes initiativer og eiendomsutviklernes faktiske behov.

Kan bli dyr investering

Hvis vi forenkler litt kan vi si at en eiendomsutvikler enten må gå for standardløsninger, slik de tilbys av leverandører, eller gjennomføre en «vanlig» anskaffelsesprosess med behovsanalyse, utarbeidelse av kravspesifikasjon/tilbudsgrunnlag og så velge blant innkomne tilbud.

Jeg tror de fleste prosjektene ligger nærmere det å gå for «standardløsninger», fordi man da raskt får etablert en løsning som med stor sannsynlighet fungerer bra teknisk. En av bakdelene med dette er at man egentlig får en predefinert løsning for et predefinert behov, og ofte en løsning for ett spesifikt behov.

Hvis kundens behov matcher dette så er det flott, hvis ikke kan det bli en dyr investering. Andre utfordringer er at det kan være vanskelig å kombinere løsninger fra forskjellige leverandører, og å få til god konkurranse mellom leverandørene. Forskjellige prismodeller kommer i tillegg til de tekniske utfordringene.

Kjører man en vanlig anskaffelsesprosess er fordelen at man får mer fokus på egne spesifikke behov, og grunnlag for en bedre konkurransesituasjon. Et problem er at markedet i begrenset grad er rigget for en slik fremgangsmåte. Blant annet er det mangel på kompetente og leverandøruavhengige rådgivere som kan bistå eiendomsutviklerne.

Prosjektspesifikke kravspesifikasjoner kan løse noe av utfordringen med å få forskjellige løsninger til å fungere sammen. I øyeblikket er imidlertid det å sette sammen en helhetlig smartbyggløsning litt som å forsøke å kombinere puslespillbiter fra flere forskjellige puslespill. Det krever saks og lim, og blir ikke nødvendigvis så pent…

Mer plug and play

Først og fremst mener jeg eiendomsutviklerne må bli mer proaktive med hensyn til å identifisere hvilke oppgaver og tjenester som er best egnet for digitalisering. Det er flere som viser både vilje og evne til å ta i bruk nye digitale løsninger, men de må ta større eierskap til bruksområdet, og utfordre leverandørene mer ved å tydeliggjøre hva man egentlig ønsker å oppnå.

Mitt forslag er at eiendomsutviklerne må bruke mer tid på å identifisere og beskrive sine behov enn de gjør i dag, men også involverer leverandørene tidligere enn man ville gjort for andre tekniske anskaffelser. Hensikten med denne involveringen er å gi tidlige signaler til leverandørene, samt sikre at man ikke etterspør noe markedet uansett ikke kan levere.

De fleste norske eiendomsaktører har relativt små organisasjoner, og for å lykkes med strategien foreslått over er de avhengige av støtte fra kompetente leverandøruavhengige rådgivere.

Problemet er at vi som ønsker å være rådgivere har sovet i timen. Utviklingen har gått for fort til at vi har klart å henge godt nok med. Rådgiverne må bygge mer kunnskap om de teknologiske mulighetene som til enhver tid foreligger, og hvordan disse kan utnyttes i praksis. Uten tilstrekkelig kunnskap om den teknologiske utviklingen er rådgiverne i realiteten utdaterte og irrelevante når det kommer til rådgiving om smarte bygg.

Jeg tror også det er nødvendig at leverandørene i enda større grad enn i dag forbereder sine produkter på «plug-and-play», sørger for at deres «puslespillbit» fungerer godt sammen med de andre. Min spådom er at de som er best på å integrere sitt produkt med andres produkter kommer til å klare seg best på sikt.

Jeg har i en tidligere artikkel (på LinkedIn og automatedbuildings.com) argumentert for at smartbyggfunksjoner består av 6 distinkte byggeklosser som bør kunne brukes om hverandre fra forskjellige leverandører.

Trenger enighet

Vi ser at det er mye fokus på åpne standarder og åpne grensesnitt (API), og det er bra, men vi må også få på plass større enighet om hva som skal defineres som «naturlige» byggeklosser.

At man må bruke to forskjellige skytjenester fordi man ønsker å kombinere sensorer fra to forskjellige leverandører burde være unødvendig. Tilsvarende, hvis jeg ønsker å være restriktiv med å sende data ut av huset burde jeg kunne velge edge (lokal datahåndtering) fremfor skytjenester.

Ut over det rent tekniske ser vi også at prismodellene varierer mye, som for eksempel kan medføre at man har abonnementskostnader på noen sensorer, og engangskostnad på andre. Dette kan det være krevende å forholde seg til.

Hvis jeg skal oppsummere det jeg tror er veien fremover så er det eiendomsutviklere som i større grad tar føringen på hva de egentlig vil ha ut av teknologien, leverandører som sikrer at deres bit i puslespillet passer godt sammen med de andre bitene, og mer kompetente rådgivere som kan bistå både eiendomsutviklere og leverandører.

Mitt ønske er at vi raskest mulig klarer å utnytte potensialet i den teknologiske utviklingen. For å få til dette er det viktig å erkjenne utfordringene og gjøre de grep som er nødvendige. Dette er bare mulig dersom vi alle bidrar, på tvers av de rollene vi har i markedet.