Oppdaget fukt i veggene. Vant rettssak selv om klagefristen var ute

I Trøndelag tingrett er entreprenøren Betonmast Trøndelag dømt til å betale 2,8 millioner kroner i erstatning til Primahus Bolig, som igjen er dømt til å betale det samme kronebeløpet videre til sameiet som går under navnet Iversengården.

Det var Primahus som ble tildelt kontrakten med å oppføre det fem etasjer store bolig- og næringsbygget i Stjørdal. Til å gjennomføre utbyggingen engasjerte de sitt eget datterselskap Primahus entreprenør, som siden ble kjøpt opp og innlemmet i Betonmast Trøndelag. Bygget sto ferdig i 2011.

Seks år senere kom de første klagene på lekkasjer til styret i sameiet.

Ankefristen for tingrettsdommen utløp mandag, og Betonmast har ikke anket dommen.

I en SMS til TU begrunner advokat for Betonmast, Thor Wessel, avgjørelsen med følgende formulering: «Betonmast er uenig i tingrettens konklusjon knyttet til at mangler skyldes grovt uaktsomt forhold, og vi er heller ikke enige i at manglene er omfattende på den måten som tingretten legger til grunn, men og som følge av nylig inngått forlik der Primahus er med på å bære en noe større andel av kostnaden tingrettsdommen påførte Betonmast, så vil Betonmast la være å anke dommen.»

Han legger til at «Betonmast sin beslutning om ikke å anke dommen har også en side til at saken har vært uheldig og belastende for forbrukskjøpere.»

«Grov uaktsomhet»

Det var seksjonseieren i Iversengården som startet tvistesaken. Det begynte med at de fremmet erstatningskrav mot Primahus etter at de hadde oppdaget fukt i veggene i 2017. Lekkasjene stammet fra balkongene, og nærmere undersøkelser viste at vanninnsiget skyldtes feil tetting i overgangen mellom balkong og vegg i de tjue leilighetene.

Primahus entreprenør var totalentreprenør i prosjektet og hadde ansvar for prosjektering og utførelse. I 2013 ble dette selskapet kjøpt av Betonmast Trøndelag. Alle krav sameiet fremmet mot Primahus, sendte derfor Primahus videre til Betonmast.

Både Primahus og Betonmast avviste ansvar i saken, og begge la vekt på at forliksklagen og erstatningskravet var fremmet for sent. Dersom de likevel skulle kunne dømmes i saken, måtte feilene være grovt uaktsomme, og det avviste de at de var.

Retten, hvor to byggmestere var meddommere, var imidlertid uenige i vurderingen og karakteriserte feilene som grovt uaktsomme. Dermed ble hovedregelen om at reklamasjoner må fremsettes innen fem år etter overtakelse og andre foreldelsesfrister, satt til side.

For forliksklager er regelen ett år. Det innebar i dette tilfellet at sameiet måtte ha tatt ut forliksklage mot utbygger senest ett år etter at de fant årsakene til lekkasjene. Eller for å si det med rettens ord: «Det tidligste tidspunktet sameiet burde ha hatt så vidt sikre opplysninger om årsaksforholdene at det var grunn til å reise søksmål med utsikt til et positivt resultat.»

Denne fristen overholdt sameiet, konkluderte retten.

Feil på alle balkonger

I domsavsigelsen beskrives et hendelsesforløp der stadig nye seksjonseiere meldte fra til styret om vanninntrengning og fuktskader i leilighetene. Dette toppet seg i 2017, og via forsikringen fikk sameiet hjelp av et takstfirma som sporet lekkasjene til balkongene. Siden kunne en uavhengig takstmann bekrefte at mangelfull tetting mellom balkonggulv og vegg var årsak til vanninnsiget.

Konkret ble feilene beskrevet slik i rapporten fra takstfirmaet Polygon:

«Årsaken til skaden innvendig er at blekk på luftebalkong er utett. Dette gjør at vannet renner inn i veggkonstruksjonen og videre ned mot vindu og ned i himling. Ut fra det som er synlig ved befaring, er dette en skade som har pågått over lengre tid.»

Senere kunne takstmann Knut Ivar Lamøy bekrefte at «årsaken er valg av løsning med kun å benytte beslag for nedbør uten bakenforliggende tettesjikt (primærtetting). Beslag i overgangen mellom balkonggulv og yttervegg gir ikke tilstrekkelig tetting og kan ved nedbør og snøsmelting gi tidvis lekkasje til bakenforliggende veggkonstruksjoner».

I en tilleggsrapport konstaterte Lamøy at den manglende tettingen var gjennomgående på alle utkragede balkonger på bygget.

Arkitekten understreket viktigheten

Retten konkluderer med at entreprenørens utførelse med utelukkende et metallbeslag mellom balkonggulv og yttervegger, ikke var i henhold til verken arkitektens anvisninger eller Tek 07, som var gjeldende forskrift på oppføringstidspunktet.

Etter rettens vurdering er utførelsen «sterkt klanderverdig»: «Den valgte løsningen representerer et markert avvik fra vanlig forsvarlig og fagmessig utførelse,» heter det i dommen.

Retten gjengir også en e-post fra arkitektkontoret Solem Hartmann, som i dag har skiftet navn til Solem Arkitektur, fra byggeåret 2011. Her fremheves det at «det må være et sterkt fokus på tettingen i overgangen mellom de to dekkene. Membran i overkant av isolasjonen kan jo bli skadet, og dermed forårsake lekkasje mot ytterveggen. Ekstra membran på nederste dekke må derfor brettes over vindtettplate og festes/klemmes, slik at eventuell lekkasje føres på utsiden av ytterveggen».

Skal tettes med membran eller asfaltbelegg

Under undersøkelsene av balkongene ble det også oppdaget feil på fasademonteringen. Det har vi ikke omtalt i denne artikkelen selv om det har hatt betydning for utmålingen av erstatningsbeløpet. Vi har heller ikke omtalt et krav fremsatt av et foretak som holder til i næringsdelen av bygget. Dette kravet vant de aktuelle selskapene ikke fram med.

Vi har holdt oss til balkonglekkasjene, som saken startet med, og som er et problemområde som er sterkt økende i Norge og en gjenganger i rettsvesenet. Det har vist seg teknisk vanskelig å bygge terrasser og balkonger tette, og vanligvis ligger feilen nettopp i overgangen mellom balkong- eller terrassegulv og yttervegg.

For sameiet på Stjørdal ble løsningen skissert på følgende vis av fagfolkene som var på befaring i bygget:

• Beslaget i overgangen balkong og yttervegg fjernes.
• Det etableres nytt tettesjikt (membran eller asfaltbelegg) som føres bak vindsperresjiktet.
• Nytt beslag etableres. Også dette føres bak vindsperresjiktet. Beslaget skal utføres slik at direkte avrenning inn i luftesjiktet ikke oppstår.

I dommen fastslås det at retten er enig i disse vurderingene.

– Vi er fornøyde

Til tross for seieren er det en avmålt reaksjon vi får fra styreleder Jan Erik Svendsen i Iversengården etter at det endelig er falt dom i saken. Fem år er gått siden de første feilene ble oppdaget, og det har vært flere runder i rettsvesenet. Blant annet ble de holdt et rettsmeglingsmøte i februar 2021 uten at partene kom til enighet

Nå er det klart av sameiet har vunnet fram med sitt krav på vel 2,8 millioner kroner.

– Vi tar dommen til etterretning og er fornøyde med at grunnlaget og argumentene i søksmålet vårt har ført fram, skriver Svendsen til TU.

Han er imidlertid ikke fornøyd med beløpets størrelse, fordi utbedringskostnadene vil bli vesentlig høyere.

– Misnøyen forsterkes særlig når dette gjelder jus, og ikke det faktiske forhold om mangelfullt utført arbeid, utdyper Svendsen.

Selskapet Kronen eiendom, som holder til i det samme bygget, vant ikke fram med sitt krav på 3,9 millioner kroner og ble dessuten idømt saksomkostninger. Dette har de anket. Næringsdelen er på 2200 kvadratmeter og utgjør nær halve bygget. Samlet søkte seksjonseierne om erstatning på 6,7 millioner kroner.

Beløpet er basert på en anbudskonkurranse på utbedringsarbeidene som rådgivningsselskapet Multiconsult gjennomførte for sameiet. Her var laveste pristilbud 5,4 millioner. De resterende 1,3 millionene består av blant annet lønns- og prisvekst, utgifter til prosjektledelse og andre saksomkostninger.

Primahus anker Tingrettens avgjørelse om ileggelse av saksomkostninger.