Måtte rive tak, vegger og bad i splitter nye hus - nå må Norconsults arkitektfirma betale millionerstatning

Kjøperne av fire nye eneboliger i kjede i Trondheim, kan nå puste lettet ut etter en lang rettslig kamp mot Norconsults arkitektfirma Solem Arkitektur.

Fredag forkastet Høyesterett arkitektfirmaets anke, og de ble dermed nødt til å betale huseierne til sammen 12,2 millioner kroner i erstatning.

Husene, som var bygget av latviske ferdigelementer, måtte delvis rives og utbedres for nær tre millioner kroner hver, før de ble beboelige. Kjøpesummen var rett under syv millioner kroner per hus.

TU omtalte saken før den skulle opp for Høyesterett. Dommen ble først omtalt av bygg.no.

– Læringspunktene for aktørene er at man skal være uhyre forsiktig med å innlate seg på samarbeid med useriøse aktører, og da særlig single purpose-selskap som gjerne er tømt når manglene materialiserer seg, forteller kjøpernes advokat, Dag Herrem i advokatfirmaet Immer, til Teknisk Ukeblad.

Arkitektorganisasjon fryktet tap

Arkitektfirmaet er tidligere dømt i både tingretten og lagmannsretten til å betale huseierne erstatning, men valgte å anke hele veien til Høyesterett. Firmaet var ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende for boligene.

I Høyesterett stilte også bransjeorganisasjonen Arkitektbedriftene som partshjelp for arkitektfirmaet. De fryktet at arkitekters rettsstilling ville bli svekket og at risikoen ved oppdrag ville øke, dersom lagmannsrettens dom skulle bli stående. Arkitektbedriftene mente det var utbygger som burde tatt ansvaret.

– Lagmannsrettens dom innebærer en betydelig utvidelse av ansvarlig søkers ansvar, uttalte Egil Skavang, administrerende direktør i Arkitektbedriftene i Norge til Teknisk Ukeblad før saken ble behandlet av Høyesterett.

Dersom lagmannsrettens dom skulle bli stående, så mente han at det ville skape en betydelig usikkerhet om grensene for ansvarlig søkers plikter og ansvar.

– Vi har mottatt en skuffende dom, men kan ikke uttale oss nærmere før vi lest gjennom dommen grundig, uttalte Skavang til Byggeindustrien etter at dommen falt.

Prinsipielt viktig

Advokatfirmaet Bahr, som representerer arkitektfirmaet, omtalte saken på sine nettsider før den skulle opp:

«Dette er prinsipielle spørsmål, med stor betydning for aktørene i bransjen, og som ikke tidligere er behandlet av Høyesterett. Det blir derfor spennende å se hvilken konklusjon Høyesterett kommer til i denne saken (...)», skrev advokatfirmaet.

Saken er spesiell, blant annet fordi huskjøperne måtte velge en ikke helt rett frem løsning for å fremme erstatningskravet. Ofte går kjøpere av nye boliger med mangler på utbygger med krav etter bustadoppføringsloven. I denne saken var utbyggeren konkurs, så der var det ikke noe å hente.

Samme lov gir også kjøpere av nye boliger rett til å fremme krav mot selskaper i kontraktskjeden, for eksempel arkitektfirmaer, entreprenører og underentreprenører. Heller ikke denne veien kunne kjøperne velge. Det ville forutsatt at entreprenøren hadde hatt krav mot arkitekten som huskjøperne kunne tre inn i.

Dermed valgte kjøperne å fremme et erstatningskrav direkte mot arkitektfirmaet. Kravet var begrunnet med brudd på plan- og bygningsloven.

Høyesterett behandlet om det var grunnlag for erstatningskravet mot arkitektfirmaet etter reglene om erstatning utenfor kontrakt.

Vegger og tak måtte rives

Kjøperne overtok de helt nye tomannsboligene våren 2014. Samme år oppdaget de lekkasjer fra taket. Etter hvert ble det oppdaget omfattende problemer med husene.

Det viste seg at takkonstruksjonen på funkishusene var bygget uten fungerende lufting. På ytterveggene var det brukt porøse trefiberplater som trakk vann. Både takelementer og veggelementer var produsert av firmaet WWL House i Latvia.

Fukt, råteskader og mugg åpenbarte seg da vegger og tak ble åpnet på husene. I tillegg ble det funnet feil ved ventilasjonsanleggene. Heller ikke badene var uten mangler. Her ble det funnet feil med membran, løse fliser og for lite fall mot sluk.

Resultatet var at vegger og tak måtte rives og bygges opp på ny. Våtrommene måtte også bygges opp på ny. I tillegg måtte det også gjøres omfattende arbeid utenfor husene.

– For kjøperne er tapet ruinerende. Når du har kjøpt et hus til syv millioner, så forventer du ikke at du må legge i nær tre millioner kroner for å få huset beboelig, fortalte kjøpernes advokat til Teknisk Ukeblad før anken skulle behandles.

Kravene fra boligkjøperne var opprinnelig rettet mot både arkitektfirmaet og entreprenøren bak utbyggingen, men entreprenøren gikk konkurs rett før saken skulle behandles av lagmannsretten.

– Villedet kommunen

Huskjøperne argumenterte med at arkitektfirmaet hadde begått grove brudd på sine plikter som ansvarlig søker. De mente blant annet at arkitektfirmaet hadde villedet kommunen til å utstede en ferdigattest som ikke skulle vært utstedt.

Kjøperne mente blant annet at de måtte kunne stole på informasjonen i ferdigattesten.

Arkitektfirmaet mente de måtte frifinnes i saken.

Solem arkitektur pekte blant annet på at Trondheim kommune hadde utvidet deres ansvar med en skrivefeil. De tok imidlertid aldri feilen opp med kommunen.

De mente også at selv om de skulle ha brutt sine plikter etter plan- og bygningsloven, så var ikke det grunnlag for erstatningsansvar.

Arkitektfirmaet mente at det i ansvarsvurderingen måtte legges vekt på at ansvarlig søker har en annen og mindre sentral rolle i byggesakene enn de andre ansvarlige. De mente at dersom de ble holdt ansvarlige i en slik sak, så får ansvarlig søker i realiteten ansvar for det de øvrige ansvarlige leverer.

Stilt i en svært vanskelig situasjon

Høyesterett slår fast at arkitektfirmaet ikke sørget for at byggeprosjektet hadde en ansvarlig

prosjekterende for bygninger og installasjoner. «Unnlatelsen har ført til at helt sentrale oppgaver ikke var belagt med ansvar, og at kommunen har gitt midlertidig brukstillatelse og utstedt ferdigattest på uriktig grunnlag», heter det i dommen.

Retten er heller ikke enig i arkitektfirmaets argumenter om at ansvarlig søker har en mer

underordnet rolle enn for eksempel ansvarlig kontrollerende, og at pliktbrudd i denne rollen ikke bør føre til ansvar.

Retten legger videre vekt at de skadelidte var førstegangskjøpere av nybygde boliger.

«Forbrukere som kjøper prosjekterte boliger, kan ikke se et ferdig bygg og må kunne stole på at de ansvarlige følger opp sine forpliktelser etter plan- og bygningsloven. De har en særlig sterk forventning om at kvalitetskravene i lov og forskrift er oppfylt, og at ferdigattesten gir et riktig bilde av kvaliteten», heter det i dommen.

I vurderingen av om boligkjøperne har krav på erstatning, legger retten også vekt på de massive manglene ved boligene.

«Det er her tilstrekkelig å minne om at tak, vegger og terrasser måtte rives og bygges opp på nytt. Kjøperne av de enkelte boligene er hver påført kostnader på rundt tre millioner kroner – ikke langt fra halvparten av kjøpesummen. De er stilt i en svært vanskelig situasjon», skriver dommeren.

Han minner om at de ikke har hatt mulighet til å forsikre seg mot tapet, mens at arkitektfirmaet har en ansvarsforsikring som dekker store deler av erstatningskravet.

For tidlig å si noe om konsekvensene for bransjen

Solem Arkitektur er i dag integrert i rådgivningsselskapet Norconsult. De gir følgende kommentarer til dommen:

– I denne saken hadde kommunen gitt byggetillatelse og ferdigattest selv om det manglet en ansvarshavende for deler av arbeidet. Dette forholdet ble Solem som ansvarlig søker holdt erstatningsansvarlig for, til tross for at Solem hadde gitt kommunen riktige opplysninger om hvem som hadde påtatt seg ansvaret for hva, skriver Kjetil Ekkeren, kommunikasjonsrådgiver i Norconsult.

– I dommen gir Høyesterett ansvarlig søker en mer sentral rolle, og et mer vidtrekkende ansvar for helheten i byggeprosjektet, enn det man har gått ut fra til nå i byggebransjen. Før dommen er gjennomgått grundig, er det for tidlig å konkludere med hva dette vil innebære for bransjen, fortsetter han.