Danmarks høyeste trehus ble for dyrt. Nå bygges det i betong

«Huset skal oppføres med en teknikk som er velkjent, og spesielt i nabolandene våre, og trekonstruksjonen har flere fordeler. Den gagner klimaet ved å slippe ut mindre CO₂, den gir et betydelig bedre inneklima, siden materialene kan puste – og i tillegg er det svært fleksibelt, siden huset bæres av søyler i tre, slik at man faktisk kan flytte rundt på veggene senere.»

Slik lød det i fjor fra Jan Albrechtsen fra Tegnestuen Vandkunsten, da han i en pressemelding presenterte ideen bak et på flere måter nyskapende byggeprosjekt, som skulle føres opp i byutviklingsprosjektet Køge Kyst.

For det første var arkitektene ikke blitt leid inn av en utvikler, men av et såkalt byggefellesskap – en forening av vanlige mennesker som etter et tysk forbilde hadde gått sammen om å bygge seg et nytt hjem. Byggefellesskapet overtar den rollen som utvikleren ellers ville hatt, og derfor kan det bygges billigere.

For det andre skulle det opptil syv etasjer høye bygget altså oppføres med bærende konstruksjoner i tre. I andre land er det oppført langt høyere bygninger med bærende konstruksjoner av tre, men i Danmark ville dette kunne blitt en høyderekord. Forbildet var et bygg på Lisbjerg Bakke ved Aarhus, hvor Vandkunsten hadde tegnet et fire etasjers trehus for boligorganisasjonen Al2Bolig.

Men nå har Fællesbyg Køge Kyst droppet å bygge med bærende konstruksjoner av tre, forteller foreningens formann Christian Hansen.

– Det var ingen entreprenører som ville påta seg å bygge huset med bærende konstruksjoner i tre innenfor budsjettet vårt.

• Se de nyeste bildene: Verdens høyeste trehus er åpnet

Kamp med entreprenører og banker

Et av formålene med et byggefellesskap er å holde omkostningene nede. Byggefellesskapet satset på en kvadratmeterpris på snaut 40.000 norske kroner. Men prosjektet var allerede blitt fordyret av at det ikke hadde lyktes foreningen å få en bank til å gi dem byggelån.

– Vi har vært innom hver eneste aktuelle bank. Alle sammen krever at vi skal ha en egenkapital på minst 20 prosent, og at stort sett alle leilighetene skal være solgt på forhånd. Selv om vi er en stor gjeng av privatpersoner som har fornuftige lønninger og selveierboliger, så er jo mesteparten av pengene bundet i våre nåværende boliger. Vi har derfor ikke bare kunnet hoste opp 30 millioner kroner (ca. 40 millioner norske, overs. anm.), så vi måtte finne en annen løsning, sier Christian Hansen.

Den andre løsningen består i at Fællesbyg har latt det fondseide foretaket Selskabet for Billige Boliger (SfBB), som i forkant var involvert med rådgivning til prosjektet, overta byggherre-rollen.

– Og det skal de selvfølgelig ha penger for, så prisen hadde allerede blitt økt med 7,5 prosent, forteller Christian Hansen.

• Forskning avslører kunnskapsmangel: Hvor brannfarlige er egentlige høye trehus?

Risikotillegg på 12–15 prosent

Med bygg-finansieringen på plass begynte foreningen og SfBB å forhøre seg hos forskjellige entreprenører om hva de skulle ha for å føre opp bygningen med de 41 leilighetene, felleshus, felles verksteder og gjesteboliger.

– Entreprenørene hadde en del betenkeligheter ved å bygge i tre i denne høyden. Så de ville ha et risikotillegg på 12–15 prosent. Hvis vi skulle ha betalt det, ville bygget blitt omkring 10.000 danske kroner dyrere per kvadratmeter. Så mange penger er det ikke noen av oss som kan hente fram uten videre.

Fællesbyg og SfBB prøvde å hente inn anbud fra både inn- og utland – men uten hell.

– Prisnivået var ikke bedre noen andre steder, hvis det da overhodet var noen som turte å ta på seg oppgaven. Vi forsøkte også å lete i utlandet, men de bygger etter andre trebyggesystemer i Norge, Sverige, Tyskland og Østerrike.

• Vil bli verdens høyeste: Skal bygge en 350 meter høy skyskraper i tre i Tokyo

For sent å endre

Her ble foreningen rammet av at prosjektet allerede hadde blitt detaljert til et nivå der innredningen til leilighetene var fastsatt. Det gjorde det vanskelig å bytte til et annet trebyggesystem.

– Vi tittet for eksempel på et byggesystem fra den østerrikske produsenten Cree, men de jobber med moduler med en lengde på 2,80 meter, og hele bygningen var disponert med utgangspunkt i elementer med en lengde på 3,80 meter. Så hvis vi skulle bytte system, måtte hele bygningen bli redesignet fra bunnen av.

• Satte opp åtte etasjers blokk på 27 dager: Bygger høyere, raskere og billigere med massivtre

Velger betong og trepynt

I stedet gikk partnerne tilbake til entreprenøren Jönsson, som hadde kommet med et tilbud på å bygge med en bærende konstruksjon av betong.

– Det er vel fem-seks uker siden at det sto klart for oss at vi måtte gå over til bærende konstruksjoner av betong. Da måtte vi trekke pusten dypt i foreningen, men det var enighet blant medlemmene om at hvis det var slik det lå an, så måtte det jo bli på denne måten. Så nå får vi et bygg der gavlveggene og leilighetsskallet er i betong, sier Christian Hansen.

Som et plaster på såret vil fasadene fremdeles bli utført som trekassetter, og beboerne kan betale seg til å få skillevegger med trekledning i stedet for gipsplater, samt å få betongkonstruksjonene kledd med tre.

For tiden blir bygningen redesignet, slik at den egner seg som et betongbygg. Deretter skal det søkes om byggetillatelse, og etter en 18 måneders byggeperiode forventer Fællesbyg Køge Kyst at foreningens medlemmer kan flytte inn i 1. kvartal 2021.

• Limtre er godt egnet til høye bygg: Tåler fullt brannforløp og slukker av seg selv

Billigere fundamentering mulig

Mens byggefellesskapet gleder seg til endelig å komme i gang med byggingen, er skuffelsen til gjengjeld stor hos ingeniørrådgiveren Moe, som har hjulpet Vandkunsten på Lisbjerg Bakke, og også assistert med prosjekteringen av bygget på Køge Kyst, helt til det ble tatt en beslutning om å droppe treelementer og i stedet bruke betong.

– Det irriterer meg voldsomt at vi ikke fikk lov til å undersøke, hva det egentlig ville ha kostet å bygge, sier trespesialisten Bo Pedersen.

Moe hadde tilbudt seg å regne på metoder for å gjøre prosjektet billigere – og å skaffe anbud fra utenlandske treelement-spesialister.

– I det opprinnelige prosjektet var det lagt opp til å påle-fundamentere bygningen, men det mente geoteknikeren vår umiddelbart at vi kunne droppe, hvis man i stedet støpte en tykk bunnplate. En trebygning veier jo under halvparten av en betongbygning, så man kan godt spare inn litt på fundamentet. Dessuten tilbød vi å innhente tilbud på råhus-bygget. Men vi fikk vite at det var man ikke interessert i.

Han innrømmer at det ville ha vært mer usikkerhet forbundet med å fortsette å prosjektere et trebygg enn å bytte til bærende elementer av betong.

– Selv om brannvernsstrategien vår var utformet av en med mastergrad i brannsikkerhet, kan man jo aldri være helt sikre på om myndighetene vil stille ekstra krav.

Forskere: Slik kan tre bli et sterkere byggemateriale enn stål

Ville kreve satsing

Dessuten kunne beboernes penger til ekstra prosjektering vise seg å være bortkastede.

– Hvis vi skulle ha detaljbeskrevet prosjektet til et nivå som entreprenøren ville føle seg mer sikker på å kunne regne på, ville det ha kostet noen millioner. Og beboerne kunne jo risikere at entreprenøren – når han hadde regnet på det mer detaljerte prosjektet – likevel ville konkludere med at det var dyrere enn å bygge med betong.

Men undersøkelsen kunne også ha vist at trebygget var konkurransedyktig.

– På Lisbjerg så vi en tydelig gjentakelseseffekt for hver etasje man bygde opp. Her skulle vi enda høyere, så innsparingen kunne være enda større. Men det fikk vi altså ikke muligheten til å finne ut av.

• Mannen bak Mjøstårnet: Hadde ikke vært mulig uten en halvidiot fra Brumunddal

Andre trebygg er på gang

Til tross for skuffelsen er han likevel sikker på at det vil komme andre høye bygninger i tre i de kommende årene.

– Vi har flere prosjekter på gang, men de kan jeg ennå ikke si noe om. Så interessen er der. Men det har vist seg å være vanskelig å lande prosjektene endelig.

Denne artikkelen ble først publisert som en Plus-sak (krever abonnement) hos ing.dk.

• Nytt regjeringskvartal: Eksperter advarer mot å bygge regjeringsbygg i tre