Drift av næringsbygg

Norsk Eiendom til kamp mot proprietære systemer. Felles formater skal gi utbyggerne kontroll

Altfor lenge har byggherrene vært prisgitt leverandørene, mener Norsk Eiendom.

Åse Lunde og Carl Henrik Borchsenius på taket til Postgirobygget, som Entra kjøpte av Posten i 2001.
Åse Lunde og Carl Henrik Borchsenius på taket til Postgirobygget, som Entra kjøpte av Posten i 2001. (Foto: Knut Bjørheim)

Altfor lenge har byggherrene vært prisgitt leverandørene, mener Norsk Eiendom.

Hei, dette er en Ekstra-sak som noen har delt med deg.
Lyst til å lese mer? Få fri tilgang for kun 235,- i måneden.
Bli Ekstra-abonnent »

Vaterland, Oslo: Alle som har drevet med bildebehandling, har opplevd at bilder blir tilsendt i feil format. Irriterende nok. Men konsekvensene er desto større hvis formatkrøllet gjelder driften av en hel bygning, det være seg renholdet, faktureringen, ventilasjonsanlegget eller et annet sentralt system.

– I et vanlig næringsbygg kan det fort brukes tjue ulike datasystemer til den daglige driften av eiendommen. Hvis ingen av disse snakker samme språk, blir det vanskelig å lage en felles datamodell, sier Carl Henrik Borchsenius, fagsjef for bransjeutvikling i Norsk Eiendom.

Han har ledet arbeidet med veilederen «Bestillerkompetanse BIM – digital eiendomsledelse». Målet er å samle landets byggherrer til et felles framstøt mot proprietære løsninger.

Vi treffer Borchsenius og Åse Lunde fra eiendomsselskapet Entra i sistnevntes lokaler i Posthuset i Oslo. Et sjeldent, fysisk møte i en periode der koronaviruset later til å gjøre retrett i Norge.

Les også

Vinnere: økonomien og miljøet

At byggherrene ikke har tilstrekkelig digital kompetanse, har bidratt til å forsinke automatiseringen og utviklingen av smarte bygg, fremholder de. Samkjørte datasystemer oppgis som en forutsetning for moderne eiendomsdrift, som har flere fordeler:

Norsk eiendom entra veileder bim drift sd-anlegg proptech åpne formater open bim ifc eiendomutvikling sensor
På Oslo Z har Entra utplassert et høyt antall sensorer for å finne årsakene til den varierende luftkvaliteten i bygget. Foto: Knut Neerland
  • energieffektivisering (for eksempel programmering som hindrer kraftkjøp når strømmen er på sitt dyreste)
  • behovsstyring (klimaanlegget trenger for eksempel ikke gå for fullt i rom uten folk)
  • prediktivt vedlikehold (feil oppdages og utbedres før de får konsekvenser)
  • sirkulær økonomi

Det siste punktet angår oss alle, ikke bare de som er involvert i forvaltning, drift og vedlikehold av næringsbygg (FDV). Siden byggenæringen regnes som en avfalls- og klimaversting, er det mange som etterlyser løsninger for ombruk og sirkulær økonomi. Problemet er at ingen vet hva som finnes i byggene våre, og i alle fall ikke hvilken stand de ulike materialene befinner seg i.

Men om alt som brukes i byggene indekseres allerede i prosjekteringsfasen, vil byggene kunne bli «materialbanker» med søkbart innhold som byggherren kan selge videre når bygget en dag skal rehabiliteres eller demonteres. Det vil gi en vinn-vinn-situasjon for både byggherrene og klimaet.

Overlevering inkludert bim

Poenget over illustrerer viktigheten av at byggherrene kommer tidlig på banen. Digitale løsninger for driftsfasen må planlegges før bygget bygges. Når bygget overleveres, er det ofte for sent.

– Da må man i så fall bygge systemer utenpå de eksisterende, og det blir ikke like bra. Sensorer, automatisering og tilrettelegging for live-data bør legges inn som en del av bestillingen av bygget, mener Åse Lunde, direktør for digitalisering og forretningsutvikling i Entra.

– Det er det som er problemet. Både arkitekter, rådgivere og entreprenører bruker bim-modellen, men idet bygget overleveres, mister modellen verdi. Det må det bli slutt på. Bim-modellen må bestilles med de rette egenskapene, og den må være oppdatert og klargjort for drifts- og forvaltningsfasen, istemmer Carl Henrik Borchsenius i Norsk Eiendom.

I leverandørenes vold

BIM er forkortelse for byggenæringens digitale modeller (bygningsinformasjonsmodeller) der du kan se alt fra tak og vegger til rørføringer og kabelgater i 3D. Hver minste del er representert med navn, nummer og geografisk plassering.

Norsk eiendom entra veileder bim drift sd-anlegg proptech åpne formater open bim ifc eiendomutvikling sensor
Temperatur er en viktig indikator for elsikkerheten. Desto flere sensorer, desto mer treffsikkert blir feilsøket ved avvik. Illustrasjon: Areo

Problemet for eierne er at de ikke har visst hvordan de kan nyttiggjøre seg av disse modellene. Hovedsakelig fordi modellene ikke er tilrettelagt for driftsfasen, som i bunn og grunn utgjør hele byggets levetid!

Dermed har den ene leverandøren etter den andre kunnet rykke inn med hver sine datasystem som krever hver sine kompetanser. I en tidligere rapport har Norske Eiendom identifisert hele 75 ulike oppgaver innen drift av næringsbygg, oppgaver som i større og mindre grad er digitalisert.

Følgelig må utbyggere nærmest blindt stole på at leverandørene gjør det de er betalt for, det være seg innen brannsikring, renhold, vedlikehold eller et av de andre fagene som er involvert i driften av et næringsbygg.

Kan lide Kodak-døden

Kur nummer én mot denne hodepinen er at leverandørene går over til åpne formater, fortrinnsvis IFC-filer som organisasjonen Building Smart har gått inn for («open bim»), og Statsbygg-standarden TFM (tverrfaglig merkesystem). I tillegg kommer diverse produktmerkeordninger og standardiseringskrav.

Hensikten er at de tredimensjonale modellene skal kunne overføres til driftsfasen uten datatap, slik at man slipper å bygge de kostbare modellene på nytt. Ifølge Lunde og Borchsenius vil leverandørene måtte innrette seg etter de nye kravene dersom de ser for seg en framtid i den norske BAE-næringen.

– Hvis ikke risikerer de å lide samme skjebne som Kodak gjorde i sin tid, advarer Borchsenius.

Han kan fortelle at veilederen er blitt tatt godt imot i bransjen så langt.

– Takket være denne veilederen vet jeg endelig hva jeg skal be om, er en av tilbakemeldingene vi har fått. Det er sikkert rom for forbedring av den, men vi tror dette er en god start for å øke bestillerkompetansen til utbyggerne, sier han.

Les også

Finner roten til problemet

Digitaliseringsdirektør Åse Lunde i Entra understreker at sensorikk og datasett som er beregnet på driftsfasen, må være med i byggherrenes kravspesifikasjoner fra første stund. Entra er både byggherre og eiendomsforvalter, og Lunde har flere eksempler på hvordan
bruk av data som produseres i byggene, kan bidra til mer effektiv drift.

– For oss som kommer fra IT- og proptech-bransjen, er det uvant at dataene er så fragmenterte og utilgjengelige som her. Særlig når vi vet hvor mye tid og penger det er å spare på automatisering, sier hun og gir et eksempel fra et av Entras bygg i Universitetsgata i Oslo.

Her har det kommet klager på luftkvaliteten i deler av bygget. Ved å utplassere sensorer og innhente detaljerte data fra flere dagers drift, vil de lettere kunne oppdage avvik og finne den egentlige årsaken til problemene enn om de går på befaring fra rom til rom på gamlemåten.

– En slik stikkprøve vil i verste fall gjøre vondt verre. Luftkvaliteten avhenger av mange forhold, og det er ikke sikkert lufta er representativ den dagen vi går rundt og måler, påpeker Lunde.

Gratis

Veilederen «Bestillerkompetanse BIM – digital eiendomsledelse» kan lastes ned vederlagsfritt fra Norsk Eiendoms nettside.

Organisasjonen har utarbeidet veilederen i samarbeid med Entra (eiendom), Catenda og Areo (digitalisering), Asplan Viak (rådgivning) og EBA (entreprenørforening).

Les også

Kommentarer (0)

Kommentarer (0)

Eksklusivt for digitale abonnenter

På forsiden nå