I offentlige debatter beskyldes private eiendomsutviklere for kun å tenke økonomisk kortsiktig gevinst. De får ofte også hovedæren for at byen er så stygg. - Holdningen at "ulykker" i byutviklingen stort sett skyldes grådige eiendomsutviklere, er ikke uvanlig i planleggermiljøet i dag, hevder sivilarkitekt og doktorgradstuden Elin Børrud.
Hun advarer mot å tro at byutvikling blir bedre bare den offentlige arealplanleggingen får enda økte ressurser og flere planleggere.
Fratar forpliktelser
- Den utbredte holdningen legger et altfor stort ansvar på den offentlige arealplanleggingen, samtidig som den fratar private eiendomsutviklere forpliktelser for å ivareta felleskapets interesser som de burde hatt, understreker Børrud. I doktorgradsavhandlingen hennes er temaet private eiendomsutviklere og deres innflytelse på byutviklingen, med hovedvekt på forholdene i Oslo.
Børrud mener det ikke er ensidig negativt at det kommer innspill fra sidelinjen som går på tvers av opprinnelige offentlige planer. Privat eiendomsutvikling er en viktig drivkraft i byutviklingen. Det nye i denne sammenheng er at bransjen har blitt så mye mer profesjonell, understreker Børrud, som for tiden jobber som avdelingsleder ved Institutt for Urbanisme ved Arkitekthøgskolen i Oslo.
Avhengighetsforhold
Kommunene bygger nå sjelden selv og er helt avhengige av private initiativ. De private er på sin side avhengige av at kommunen godkjenner prosjektet. Avhengighetsforholdet gjør partene likeverdige og like verdige, understreker Børrud, som mener at vi i dag i alt for stor grad fokuserer det offentliges rolle og ansvar for byutviklingen.
Børruds hypotese er at man i mye større grad må akseptere privat prosjektutvikling som for å gjennomføre offentlig byplanlegging. Maktforholdet er forflyttet, og det er viktigere å se på resultatet framfor maktstrukturene i framtida.
- Vi må heller være opptatt av å finne møteplasser for partene. Se på de ulike posisjonene de innehar og deres intensjoner og fokusere hvordan prosjektet kan fungere i det geografiske området det er plassert i, både lokalt og regionalt. I tillegg er det viktig å vurdere hvordan prosjektet vil influere på byutviklingen over tid, mener Børrud.
Hun understreker at spørsmålet ikke handler om det offentlige lar seg styre eller i hvilken grad det offentlige kan pålegge private tomtebesittere å bygge noe som helst. Man må i mye større grad diskutere kriterier for møtet. Da handler det ikke bare om å lage rom for forhandlinger, men å fokusere hva man ønsker seg av det endelige resultatet.
Tidspress forstyrrer
Oslo kommune har fått mye refs for at de bruker altfor lang tid på saksbehandlingen. Børrud mener det er naivt å tro at kommunen klarer å være så mye i forkant av utviklingen at de enkelt kan si ja eller nei til utbyggeres planer den dagen dette foreligger. Som prosjektevaluerer må man være kunnskapsrik og ha en viss teft for hva som er viktig å ta opp ved det spesielle prosjektet. Man bør unngå detaljfokusering som fører til at evalueringen tar for lang tid og prosjektet blir utsatt for lenge.
- Kommunene må forstå eiendomsutviklernes situasjon. Siden texas-tiden på midten av åttitallet, da vi hadde noen svært mislykkede prosjekt, er utviklerne i dag blitt en meget profesjonell gruppe. De har hatt en enorm profesjonalitetsstigning som er mye større enn det offentliges. Dette gjelder i første omgang forståelsen av hvordan markedet fungerer, men også gjennomføring av prosjekter. Det er heller ikke lenger slik at alle private har korte tidshorisonter og det offentlige lange perspektiver. Også private tomteutviklere tenker langsiktig, understreker Børrud, som selv har erfaring både fra statlig planlegging og planlegging i Oslo kommune.
Egen næringsgren
Eiendomsutvikling i dag er en egen næringsgren som skaper arbeidsplasser og er nært forbundet med finansverden. Ironisk nok har mange av de profesjonelle eiendomsselskapene slaktet tidligere viktige industriarbeidsplasser. Mange tomme lokaler måtte finne nye bruksområder. Andre selskap springer frem fra tomteobjekt, fra entreprenørvirksomhet, forsikringsselskap og til sist også banker.
- En tomt i Oslo i dag er et viktig verdipapir og er en omsettelig vare. Der du tidligere produserte øl, produseres og selges nå kontorarbeidsplasser. Vi må alle i mye større grad forstå at dette er realiteter.
For en moderne byplanlegger er den største utfordringen å skjønne sin egen posisjon og akseptere at også utbyggerne sitter med verdifull kunnskap, hevder Børrud. Planleggere og byråkrater må også innse at de kan bli mer profesjonelle innen sitt kunnskapsfelt.
Siden texas-tiden på midten av åttitallet er utviklerne i dag blitt en meget profesjonell gruppe.
Også private tomteutviklere tenker langsiktig.
