Begrenset oppregulering

  • fagartikler

Den nye tomtefesteloven har økt tomtefestavgiften betydelig for enkelte grupper, særlig for dem med større tomter i attraktive områder. Økningen skyldes hovedsakelig at forbudet mot at festeavgiften kunne heves i takt med markedsprisen på tomtene, dersom kontraktene ga anledning til det, er fjernet.

Det har hele tiden vært en hard strid om den nye tomtefesteloven,og spesielt lovens § 15, som er reguleringsbestemmelsen. Debatten resulterte i at loven ble endret allerede før den trådte i kraft. Loven ble faktisk vedtatt for hele fem år siden, men trådte først i kraft 1. januar 2002.

Den tidligere loven

I prinsippet har det alltid vært opp til partene å avtale om og hvordan tomtefesteavgiften skal reguleres. Dette utgangspunktet gjelder fremdeles i den nye tomtefesteloven.

Etter tomtefesteloven av 1976 kunne avgiften kreves regulert i samsvar med tomteverdien på reguleringstidspunktet, eller på grunnlag av en offisiell indeks, dersom partene ikke hadde avtalt hvordan festeavgiften skulle reguleres. Regelen gjaldt dog bare avtaler som var inngått etter at tomtefesteloven trådte i kraft den 1. januar 1976. For eldre avtaler måtte reguleringsretten ha grunnlag i avtalen, slik at dersom partene ikke hadde bestemt noen reguleringsmulighet, kunne avgiften ikke reguleres. Høyesterett hadde dog i flere dommer slått fast at festeavgiften i eldre avtaler kunne justeres i henhold til endringer i pengeverdien (konsumprisindeksen).

Med hjemmel i tomtefesteloven av 1976 var det gitt prisforskrifter som satte maksimalgrenser for regulering av festeavgiften. I henhold til forskriftene kunne avgiften ikke være høyere enn den som gjaldt pr. 26. mai 1983, oppjustert med en multiplikator fastsatt med utgangspunkt i konsumprisindeksen. For festeavtaler inngått etter 26. mai 1983 gjaldt det ingen offentlig prisregulering.

Den nye avgiftsreguleringen

Utgangspunktet i den nye tomtefesteloven er full avtalefrihet mellom partene. Dersom ikke annet er avtalt, følger det av loven at festeavgiften skal reguleres etter endringer i pengeverdien hvert 10. år. Dette vil gi relativt moderate og forutsigbare avgiftsreguleringer.

Det som har skapt mest debatt omkring den nye loven, er at grunneier igjen vil ha rett til å regulere festeavgiften etter endringer i tomteverdien der dette følger av avtalen mellom partene. I disse tilfellene kan det skje en markant økning i festeavgiften. Dette fordi tomteverdien i visse pressområder har steget mer enn endringen i pengeverdien. Det er dog en relativt liten gruppe av festere som vil bli rammet av denne reguleringsmuligheten.

For å unngå en voldsom økning i festeavgiften, fikk man en lovendring før loven trådte i kraft. Endringen innebærer at dersom visse vilkår er oppfylt, kan ikke festeavgiften reguleres opp til mer enn 9000 kr per år per mål tomt. Dette maksimumsbeløpet skal ved hvert årsskifte automatisk reguleres etter konsumprisindeksen. Vilkårene for at denne maksimalbegrensningen skal gjelde, er at partene har en avtale om feste til bolig- og fritidsformål. Videre må avtalen være inngått 26. mai 1983 eller tidligere og den må åpne for regulering i henhold til endringer i tomteverdien.

Den nye loven inneholder også i § 11 et forbud mot urimelig høy festeavgift. Vurderingen skal foretas med bakgrunn i alminnelig markedsleie i det aktuelle området. Dette forbudet vil også gjelde ved etterfølgende reguleringer av festeavgiften.

Urimelig reguleringsmodell?

Festeavtaler er typiske langsiktige avtaler, og i kontraktsforhold er det vanlig at langsiktige, gjensidig bebyrdende avtaler inneholder prisjusteringsbestemmelser. For mange festeavtaler har det oppstått en ubalanse i avtaleforholdet ved at festeavgiften i lang tid har vært holdt på et lavere nivå enn det som fulgte av reguleringsbestemmelsen i avtalen mellom partene. Dette kan skyldes at pengeverdien har endret seg og/eller at markedsforholdene har endret seg.

Mange festere har derfor leid tomten til en pris langt under markedspris. Dette er grunnen til at det nå i visse tilfeller åpnes for en regulering langt utover en vanlig prisøkning. En slik dramatisk økning vil oppleves hardere enn om det hadde skjedd en gradvis oppregulering tidligere. På den annen side ville det trolig blitt en vesentlig større økning i festeavgiften for mange festeforhold i områder der markedsverdien for tomter har økt langt mer enn den allmenne pengeverdien, dersom den nye loven ikke hadde inneholdt en begrensning i oppreguleringen til 9000 kr pr. år pr. mål tomt.