FORRVIRRENDE: Bjørn-Erik Øye, administrerende direktør i Prognosesenteret skriver at byggekostnadsindeksene ikke gir noen god indikasjon på kostnadsutviklingen for de som ønsker å sammenligen prisene for forskjellige bygg. (Bilde: Prognosesenteret)

Prisdrivende indekser

  • Kommentarer

Det er enhver byggherres drøm å kunne innhente 100 prosent sammenlignbare byggepriser på ethvert tidspunkt i byggeprosessen. Både i forhold til eget bygg og generelle markedspriser. Hovedproblemet er imidlertid at det meget sjelden bygges to identiske bygg på et gitt tidspunkt.

Og selv om byggene tilsynelatende er identiske vil for eksempel grunnforhold og riggalternativer likevel være ulike. Det er med andre ord en tilsynelatende gordisk knute for byggherren å være tilnærmet sikker på at den prisen han betaler er den objektivt korrekte i et gitt marked.

Det tradisjonelt viktigste bransjeverktøyet for data om korrekt prisutvikling er i dag Statistisk sentralbyrås byggekostnadsindeks. Dette er en såkalt inputindeks basert på en dekomponering av ”representative” bygg innenfor de ulike kategoriene. Etter dekomponering gis hver byggdel og innsatsfaktor en vektet verdi.

Hver måned innhenter SSB data om prisutviklingen på et utvalg av disse innsatsfaktorene og varegruppene. Målsettingen er selvsagt å få frem veiledende priser på grossistnivå, fratrukket eventuelle markedsrabatter på det enkelte tidspunktet. I teorien skal SSB`s byggekostnadsindeks vise en prisutvikling på tilnærmet sammenlignbare bygg over en periode.

Store avvik

Til tross for en teoretisk treffsikkerhet, ser vi i praksis til dels store avvik mellom byråets ulike byggekostnadsindekser og utviklingen i reelle markedspriser. Reelle markedspriser her forstått som utviklingen i gjennomsnittlige byggekostnader relatert til endelig byggeherrekostnad, i denne sammenheng forstått som såkalte ”output-priser”.

En vesentlig årsak til slike avvik er relatert til de såkalt ”representative” byggene. Byråets mest brukte indeks er relatert til boligblokker. Man har altså ikke noen egen indeks med representative bygg for de ulike næringsbyggkategoriene, verken de offentlige eller private.

Det er ingen doktorgrad å forstå at byggekostnadsutviklingen for en boligblokk nødvendigvis ikke speiler tilsvarende utvikling for et sykehus, et kontorbygg eller for den saks skyld et operabygg.

Prisdrivende indekser

Ved et mindre byggeprosjekt med en relativt kort byggeperiode kan avvik mellom teoretiske indekser og reell markedspris for en stor del kompenseres ved gode tosidige kontrakter, tett byggherreoppfølging og fastprisavtaler fra tilbyderne.

Ved komplekse bygg med lang byggetid – spesielt i kombinasjon med et oppadgående marked – vil imidlertid konsekvensene i forhold til budsjettoppfølging kunne bli meget store om man benytter standard indekser som ikke speiler reell markedsprising. I tillegg har man en åpenbar risiko for at indeksene i seg selv virker prisdrivende, spesielt i et negativt marked hvor konkurransebildet skjerpes.

For en del større offentlige byggeprosjekter, er det i dagens overopphetete marked et spesielt stort behov for å følge kostnadsutviklingen svært tett, mest mulig linket mot særtrekk ved det enkelte prosjektet.

Dette selvsagt for å få et korrekt bilde reell kostnadsutvikling relatert til opprinnelige budsjetter, men mest for å oppnå optimal prising og trygghet for at man som byggherre faktisk betaler korrekt pris i forhold til markedsutviklingen generelt og spesielt.