Havneby i Horten: Slik ser Bratsberg Gruppen for seg at det kan bli seende ut i Indre havneby, med båthavn kombinert med flytende boliger. (Bilde: Bratsberg Gruppen)

FLYTENDE BOLIGER

Alle vil bo ved havet. Her vurderer de flytende boliger i Norge

Mens de i Trondheim sverger til kunstige øyer.

I mange år har Drammen og Lier kommuner hatt et felles plansamarbeid om utvikling av en fjordby på Lierstranda og Brakerøya.

Første gang Teknisk Ukeblad omtalte planene var høsten 2010. Siden den gang er det gjort mye plan- og reguleringsarbeid. 9. mai i år vedtok et enstemmig styre i Vestre Viken at de vil bygge nytt sykehus på Brakerøya istedenfor å bygge om dagens sykehus på Bragernes i Drammen.

Helse Sør-Øst skal styrebehandle saken i juni. At sykehuset vil komme gjør det enklere å gi full gass mot målet om 20.000 arbeidsplasser og 20.000 nye innbyggere i Fjordbyen.

Fremtidsrettet løsning

Daglig leder Torgeir Finnerud i Eidos Eiendomsutvikling, som er største grunneier i området, er meget fornøyd med at Vestre Viken har valgt det han mener er den mest fremtidsrettede løsningen for Drammensregionen.

Lier kommune har allerede godkjent en reguleringsplan for utfylling av Gilhusbukta, som bukta helt øst i planområdet heter, for å bygge nye boliger

Samtidig er Terminalbukta vest for denne så dyp og har så mye bløt leire i grunnen at utfylling vil være krevende stabilitetsmessig. Derfor vil Eidos få utredet om det kan være like greit å la boligene flyte.

Ut mot havet: Daglig leder Torgeir Finnerud i Eidos og daglig leder Liv Malvik i Grilstad Marina vil begge utvikle fjordbyer. Malviks prosjekt i Trondheim har kommet lengst.
Ut mot havet: Daglig leder Torgeir Finnerud i Eidos og daglig leder Liv Malvik i Grilstad Marina vil begge utvikle fjordbyer. Malviks prosjekt i Trondheim har kommet lengst. Foto: Mona Strande

– Vi ønsker å utrede konkurransekraften i flytende konstruksjoner fordi grunnforholdene er som de er, og fordi tradisjonelle fyllinger må ligge lenge før de kan bebygges, sier Finnerud.

Kun supplement

Han understreker at det uansett vil bli større utfyllinger i Gilhusbukta, og at de flytende boligene kun vurderes som supplement.

Eidos ser på tre ulike konsepter for flytende løsninger.

– Vi vurderer små, mellomstore og store konstruksjoner. Små er flytende eneboliger, tilsvarende de en finner i Amsterdam. Mellomstore kan brukes til flerfamiliehus eller kontorer, og baserer seg på større flytebrygger. Store konstruksjoner er flytende øyer. Dette er et konsept foreslått av Dr Tech Olav Olsen og ØKAW Arkitekter, og som baserer seg på offshoreteknologi, sier Finnerud.

Uansett valg og løsning skal det være et absolutt krav at Fjordparken skal gå uavbrutt gjennom hele Fjordbyen, og at mye av strandlinjen blir offentlig tilgjengelig. Målet er at de første boligene skal stå klare samtidig med ferdigstillelsen av sykehuset, etter planen våren 2024.

Løsning i Drammensfjorden?: Store konstruksjoner i form av flytende øyer er et av konseptene Eidos Eiendomsutvikling vil vurdere der det er for dypt for utfyllinger i Fjordbyen i Buskerud.
Løsning i Drammensfjorden?: Store konstruksjoner i form av flytende øyer er et av konseptene Eidos Eiendomsutvikling vil vurdere der det er for dypt for utfyllinger i Fjordbyen i Buskerud. Foto: Tom Wike/Økaw Arkitekter

Åpent for flytende boliger

Under seks mil sør for Drammen, i Horten, har de kommet lenger. Her har kommunen åpnet for flytende boliger i områdereguleringen for Indre havneby.

Bratsberg Gruppen har inngått avtale med kommunen om utvikling av området.

– Vi gjennomfører nå detaljregulering av første utbyggingsområde, som også inkluderer flytende boliger og småbåthavn. Vi har fått det finske firmaet Marina Housing til å hjelpe oss i planarbeidet. Jeg regner med at reguleringsplanen vil bli godkjent i løpet av et halvår, men vi har ikke sjekket markedsinteressen for flytende boliger ennå. Jeg er spent på hvordan markedet vil respondere, sier daglig leder Petter Øygarden i Bratsberg Gruppen.

Horten kommune har foretatt en vurdering av forhold knyttet til privatisering av strandsonen som en del av prosessen med den godkjente områdeplanen. Det er satt en maksgrense på 30 flytende boliger.

– Vi mener det er mindre miljøbelastende med boliger som har et lite forankringspunkt på land enn store landutfyllinger. I tillegg vil havnivået stige. Boliger som flyter vil ikke bli skadet av flom. Dette vil komme i Norge også, sier Øygarden.

I dag: Dette flyfotoet viser Grilstad Marina i april i år.
I dag: Dette flyfotoet viser Grilstad Marina i april i år. Foto: Grilstad Marina

Gran Canaria og Dubai

I Trondheim har byens største private utbyggingsprosjekt Grilstad Marina hentet inspirasjon fra Puerto Mogan på Gran Canaria og The Palm i Dubai. Her er det utfyllinger som gjelder. 70.000 kubikkmeter masse fra tunnelprosjekter som Strindheimtunnelen har blitt dumpet i fjorden.

– Vi har rett og slett bygget tomta vår selv. Den er på 500 mål, inklusive 50 mål øy, og vi begynner å bygge ute på øya nå, sier daglig leder Liv Malvik i Grilstad Marina.

Før utbygging ble det gjort omfattende grunnundersøkelser. Grunnforholdene varierer, så mens noen områder er direkte fundamentert er det benyttet pæling til fjell og friksjonspæling andre steder.

– Grunnforholdene er ikke spesielt utfordrende når man har gjort grundige nok kartlegginger på forhånd. I tillegg har vi vært heldige med tanke på utfylling fordi fjæra som nå er utfylt var veldig langgrunn. Sånn sett har vi kunnet utnytte de naturgitte forutsetningene godt, sier Malvik.

Målet: Slik skal Grilstad Marina se ut ferdig utbygget.
Målet: Slik skal Grilstad Marina se ut ferdig utbygget. Foto: Grilstad Marina

Viktige friområder

Prosjektet har et totalbudsjett på seks milliarder kroner, og skal når det er fullført gi rundt 800 nye boliger og 110.00 m2 næringsareal.

Kongsberg Maritime flytter blant annet inn med 135 ansatte i november i år.
Allerede i 2013 var de første boligene i prosjektet klare til innflytting, men de ligger på land.

Boligene ute på de kunstige øyene er de mest eksklusive, og ligger i tilknytning til den kommunale båthavnen med 800 båtplasser. Her ute skal det også komme en restaurant etter hvert.

– Vi har satset på store offentlige friområder, kaier og moloer. Vi har også prioritert å gjøre ferdig friområdene tidlig, slik at de første som flytter inn får verdien umiddelbart. Ønsket har vært å skape et flott område både for beboere, de som jobber her og besøkende. Vi mener de mange som kommer hit for å benytte friområdene på kvelder og i helger viser at vi må ha tenkt riktig, sier Malvik. 

Ikke privat: Byutviklingsforsker Alexander Ståhle mener man bør passe godt på så kaikanten blir en møteplass, ikke et privat område.
Ikke privat: Byutviklingsforsker Alexander Ståhle mener man bør passe godt på så kaikanten blir en møteplass, ikke et privat område. Foto: Mona Strande

– Kaikanten bør være offentlig 

Alexander Ståhle har doktorgrad i byutvikling, og er en av de fremste forskerne på temaet. Han er direktør i konsulentselskapet Spacescape, og har blant annet ledet prosjekter for utvikling av nye Slussen i Stockholm, Frihamnen i Gøteborg og Flushing West i Queens, New York.

Dette er alle prosjekter hvor nærheten til vann er avgjørende for utviklingen – såkalte water front-prosjekter.

– Hva mener du om flytende anretninger kontra landutfyllinger?

– Jeg tror ikke flytende boliger er en universalløsning. Vi vet at det er gode offentlige rom i form av kaier og parker ved vann som skaper markedsverdi og boligverdi. Dermed kan det å legge boliger på vannet istedenfor å skape disse attraktive områdene bli konfliktfylt. Jeg mener man skal passe godt på at den kaikanten man har er offentlig og skaper møteplasser. Västra Hamnen i Malmø er et godt eksempel. Der er det den fantastiske kaien og havnen ved vannet som har drevet hele utviklingen, og videre blitt en badeplass som trekker til seg folk fra hele byen. Det ser vi ved mange water front-prosjekter. Å privatisere kaikanten er ikke en bra vei å gå, sier han.

Heller fortetti­­ng enn øyer

Alexandria Algard president i NAL - Norske arkitekters landsforbund - fra 17. september 2015
Alexandria Algard president i NAL - Norske arkitekters landsforbund - fra 17. september 2015 Bilde: Mona Strande

Presidenten i Norske arkitekters landsforbund (NAL), Alexandria­ Algard (bildet), mener tettere bebyggelse i byene er bedre enn kompliserte prosesser med kunstige øyer og fjordutbygginger.

– Jeg mener vi har litt fortettingsangst i Norge. Kun to prosent av landet vårt er bebygd, med en forholdsvis lav tetthet. Paris har cirka seks ganger så høy bebyggelsestetthet som Oslo. Selv uten reell plassmangel velger vi å bygge ut i fjorden for å slippe å fortette der det er etablerte byområder i dag. Det grenser til fjollete, sier Alexandria­ Algard (bildet).

Samtidig forstår NAL-­presidenten at det er attraktivt å bo langs vannet, og at by- og boligutviklere gjerne vil tilby slik beliggenhet i sine planer. Det gjøres over hele verden. Men skal det gjøres, mener hun det er avgjørende med en planlagt og godt tilrettelagt bystruktur.

– En kollektivløsning må helt klart komme først. Den må være klar så fort menneskene tar område­t i bruk, slik at man ikke må endre transportvanene etter man har flyttet inn, sier hun.

– Er det positivt eller negativt med private boliger i vannkanten?

– Så lenge man sikrer god tilgang til sjøen via offentlige plasser og kaier, gjør det ikke noe om enkelte deler privatiseres. I urbane settinger kan det være positivt å ha beboere med sterk tilhørighet til området, kombinert med gode offentlige rom for tilreisende. Det vil gi mer livlige nabolag.

Tog viktigere enn buss

– Bør utbygging eller kollektivløsning komme først?

– Det er en grunnforutsetning at all infrastruktur og kollektivtrafikk kommer. Når man som boligkjøper vet at det finnes en togstasjon, da gjør det boligkjøpet til en trygg investering. Våre markedsanalyser viser at togstasjoner betyr mye mer enn bussholdeplasser. Togstasjoner flyttes sjelden, og har dermed en fundamental påvirkning på markeds- og boligverdiene, sier han, og fortsetter:

– Det er også viktig å jobbe med det offentlige rommets attraktivitet veldig tidlig i prosjektet. Å bygge temporære leke- og badeplasser, holde kulturarrangementer og gjøre det offentlige rommet levende kan være en veldig viktig start for en byutvikling. Da gir man folk følelsen av hva stedet skal bli, og de som bor i nærheten og kanskje er kritiske i utgangspunktet vil oppleve at det også er noe for dem. Flere analyser viser at det i høy grad er de som bor i nærområdet som senere kjøper boligene, så det å aktivere stedet tidlig vil fungere som en reklamekampanje, selv om ikke alle boligene er ferdigstilt.

– Lite fokus på plasser og rom 

– Er det mange utbyggere som nedprioriterer de offentlige plassene for å få boligene ferdig først?

– Historisk sett har det vært altfor stort fokus på boliger og altfor lite fokus på plasser og rom. I dag ser vi at det ikke er boligene i seg selv, men plassene og beliggenheten, som har betydning for hvor folk vil bo. Man kan gjerne bo i en bitteliten boks av en leilighet, i en sliten gammel bygård, så lenge den ligger midt i London. Location, location, location!

– Hva gjør man da når man skal skape en ny «location»?

– Da må man få kollektivtrafikken på plass, og skape herlige plasser å være på som tar tilbake kontakten med vannet og gjør stedet til noe unikt. Men det bygges så mange water front-prosjekter at det ikke lenger er unikt å ligge ved vannet. Og det verste argumentet jeg hører for å selge boliger i Norge og Sverige er at de ligger nært grøntområder. Det gjelder i prinsippet alle boliger, og gir ingen konkurransefordeler.

– Men iblant finnes det en gammel bygning hvor man kan ha kulturvirksomhet, så man både får kultur og vannkontakt. Ønsker man barnefamiliefokus bygger man en stor lekeplass eller opplevelsespark for barn som en drivkraft. Det gjelder hele tiden å finne disse merverdiene som ikke alle andre har, sier byutviklingsforskeren. 

Kommentarer (9)

Kommentarer (9)