– I veldig mange situasjoner er det byggherren som utformer kontraktene. Da blir ofte risiko skjøvet over på entreprenøren eller rådgiveren. Da kan man godt snakke om krigskontrakter.

Det var Egil Skavang, leder i Byggekostnadsprogrammet, som i et intervju i Teknisk Ukeblad brukte uttrykket krigskontrakter om byggenæringens kontrakter. Advokat Arne Scott i Pacta Advokatfirma mener betegnelsen kan være treffende og at årsaken ofte ligger i galt prisformat i kontraktene for de mest kompliserte prosjektene.

– Det er jo fordi de ikke er utformet med tanke på greiest mulig gjennomføring av et prosjekt.

Et risikovalg

Scott peker på at risiko står helt sentralt.

– Med en kontrakt der entreprenøren leverer regning etter at jobben er fullført er det oppdragsgiver som tar all risiko. Med fastpris skyver oppdragsgiver all risikoen over på entreprenøren. Valget av regning eller fastpris er i bunn og grunn et valg av risikofordeling.

Og det er entreprenørene som blir taperen i dette spillet om risiko.

– Min påstand er at fortjenestemarginene ofte er større i de små prosjektene. De store er så kompliserte at det ofte ender med krig og krav om tilleggsbetaling og dårlig inntjening for entreprenøren.

Ren gjetning

Scott mener det er et viktig spørsmål aktørene i byggenæringen ikke stiller – eller i hvert fall ikke stiller ofte nok: Er det i det hele tatt mulig å kalkulere denne jobben og gi riktig pris?

– Det blir til stadighet inngått kontrakter med fastpris der det rett og slett ikke er mulig å gi noen pris fordi både omfanget og kompleksiteten i prosjektet er så omfattende at det blir ren gjetning hvor stor jobben egentlig er. Det blir omtrent som byggherren ber entreprenøren å gi en pris på "noe", og entreprenøren gir gladelig en pris på "noe" selv om han mangler kunnskaper og forutsetninger til å beregne omfanget av jobben.

Da går det ofte galt. Helt fra starten. Det første entreprenøren gjør er å begynne jakten på smutthull i kontrakten og hvordan han kan levere krav for tilleggsarbeider.

–Noen prøver seg med disse samspilkontraktene. Det er et forsøk på å komme seg vekk fra fastpris. Da skriver man kontrakten uten å ha kontroll på prisen. Først et stykke ut i prosjektet blir prisen satt. Den blir antakeligvis dyrere, men det er det ingen som oppdager.

– Mitt budskap er at å forlange fastpris på store og komplekse kontrakter er en ren krigserklæring.

Regning med gaffel

– Undervsiningsbygg i Oslo kjører prosjektering på regning. Noen der har erkjent at fastpris fort kan skape både dårlig kvalitet og krig.

Skal fastpris erstattes med regning, dukker med en gang spørsmålet om tillit opp. Kan byggherren stole på entreprenøren?

– Jo, men da blir det fort svindel om timetallet er overdrevet, og det er straffbart.

– Stoler vi nok på hverandre, frykter vi ikke alle å bli lurt?

– Du treffer spikeren på hodet. Jeg skjønner oppdragsgivers vurdering. Men da må du være klar over at med fastpris har du gjort et valg. En nødvendig følge av fastpris er tilleggskrav, uenighet og konflikt.

Scott understreker at hans beskrivelser gjelder de store og kompliserte prosjektene der gode erfaringstall mangler. – Disse synspunktene gjelder ikke for bygging av et hotell eller kjøpesenter. Der kan fastpris være utmerket.

Feil og mangler

– I slike store kompliserte prosjekter er det ofte det offentlige som er kjøper, typisk er veiprosjekter. Er det da mulig å få anbud uten å benytte fastpris?

– Ja, det er mulig. En mulighet er å konkurrere på timepris. En annen er å dele opp kontrakten slik at det er fastpris på noe og timepris og regning på andre deler av kontrakten. Om man velger enten betaling etter regning eller fastpris så er begge alternativene ytterpunkter. For det første er det oppdragsgiver som tar all risiko, i det andre tilfellet er det entreprenøren som tar all risiko. Budskapet mitt er at man må tenke gjennom hvilket prisformat som er fornuftig for de forskjellige prosjektene.

Lang prosess

Scott mener at forskjellige typer målpriskontrakter der byggherre og entreprenør deler avvik fra avtalt pris – enten ekstrakostnader eller fortjeneste ved lavere byggekostnader – ikke gjør stort annet enn å tilsløre problemene.

– For jeg vil fortsatt lete etter hull i kontrakten hvis jeg er rasjonell. En lang innledende prosess før man setter prisen vil i mange tilfeller være bedre for begge parter. Byggherrene, særlig de offentlige, må erkjenne at en forutsetning for å gi fastpris er at oppgaven er noenlunde definert.

– Og det er de ofte ikke?

– Det er farlig å si ofte, men for ofte er de ikke godt nok definert. Dette skyldes nok at det er mulig å få fastpris, bransjen tilbyr det selv om risikoen er stor. Dessuten tror jeg begge parter undervurderer risikoen og ikke minst problemene slike kontrakter fører med seg. Jeg tror jakten på fastpris har gått for langt.