Det drypper fra taket. Malingen flasser av. Fuktighet trekker inn i bunnsviller og dårlig utførte detaljer. Vinduer og ventiler får råteskader. Kondens skaper grobunn for muggsopp. Hussopp og mugg gror frem i kjellere og på loft. Piper forvitrer. Murpuss faller ned. Dette er fortsatt hverdagen for mange offentlige bygninger i Norge.
Verdien på norske bygninger svinner i takt med et elendig vedlikehold - både utvendig og innvendig. Mange steder er det til og med uklart hvor ansvaret for vedlikeholdet ligger.
Bare noen få store kommuner som Oslo, Trondheim og Stavanger er godt i gang med vedlikeholdstiltak. Det totale etterslepet er stort. Den norske bygningsmassen er verdt over tre tusen milliarder kroner. Milliardbeløp til vedlikehold er tvingende nødvendig, men ingen myndigheter tar tak i problemstillingen. Foreldre har ofte selv gått sammen, tatt malerkosten fatt og pusset opp barnas offentlige skole.
Få politikere våger å nedprioritere utdanning og eldreomsorg og bruke store summer fra en slunken kasse på oppussing av gamle bygninger - selv om de skriker etter vedlikehold.
Snu på flisa
Flere nye innfallsvinkler er foreslått for å komme forfallet til livs. - Når bygget er overlevert til byggherren, er vanligvis entreprenørens oppgave ferdig. Offentlig, privat samarbeid (OPS) kan endre på dette, mener rådgiver Gunnar Jødahl i Norsk Kommunalteknisk Forening (NKF).
Dersom byggeprosessen kobles sammen med driftsfasen i en viss periode, vil betydningen av materialkvalitet og utførelse bli mye større. Med 10 eller 20 års driftsansvar etter ferdigstillelsen må entreprenører tenke langsiktig.
- Denne kontraktsformen kan derfor på sikt gi bedre vedlikehold. NKF har studert kontraktsformen i England som i lengre tid har brukt dette med hell, sier Jødahl.
Norges offentlige bygninger representerer en totalverdi på 450 milliarder kroner. Statsbygg anbefaler nå en husleieordning for å synliggjøre ressursbruken - og en profesjonell eiendomsforvaltning ved å skille mellom eier og bruker. I våre naboland forvalter profesjonelle selskaper eiendommer for ulike sektorer.
- Det er våre skattepenger det gjelder! Kommunene må satse langsiktig og ha en filosofi for å ta vare på disse enorme verdiene, sier direktøren for eiendomsforvaltning i Statsbygg, Harald Unstad.
Inn i årsberetningen
Gunnar Jødahl går inn for å få vedlikeholdsetterslepet og bygningsslitasjen i fokus slik at kronebeløpet blir synlig for politikerne. En løsning er å kreve omtale i kommunenes årsberetninger. Da blir det mulig å vurdere om forfallet øker eller reduseres - og hvor mye kommunen henger etter.
I en slik prosess tvinges kommunen til å oppdatere sin egen oversikt over eiendommene og deres tilstand. - Ikke minst viktig er det at lokalpressen tar tak i tallene og får stilt nærgående spørsmål. Kanskje kan ønsket om å unngå slike fokuseringer bidra til større vedlikeholdsinnsats, understreker Jødahl.
- Det må legges større vekt på tidligfaseplanleggingen ved nybygg. Der legges premissene for byggets livssyklusskostnader med alle gode og dårlige løsninger. Her må flest mulig aktører og brukere delta, mener rådgivende ingeniør, professor Svein Bjørberg i Multiconsult: - Ingen tviler på at operaen må bygges med gode materialer med lang levetid, god design, god utførelse og lite behov for vedlikehold. Det ville eksempelvis vært en katastrofe å bruke pilarer som ikke holdt mål over byggets hele levetid.
Store sprik
NKF og Multiconsult har hver for seg beregnet hva det vil koste å sette norske bygninger i topp stand - eller i brukbar tilstand. Beløpene er store, men de spriker mye. Svein Bjørberg sier at det ikke bare er snakk om etterslep i vedlikehold. Det er også kommet nye krav i forskriftene om innemiljø og tekniske anlegg. Han er kommet til et totalt etterslep på nærmere 165 milliarder kroner. Langt fra alt behøver å tilføres i ny kapital. Ofte er det snakk om mer effektiv bruk av pengene.
Gunnar Jødahl koordinerer aktiviteten i 26 nettverksgrupper i Forum for Offentlige Bygg og Eiendommer (FOBE). 240 kommunale byggforvaltere møtes og drøfter blant annet forvaltning, drift og vedlikehold. De representerer ca. 20 millioner m 2. Hans beregninger havner på mellom 40 og 55 milliarder kroner. Svømmehaller og kirker har størst problemer med vedlikeholdet, mener han.
NKF tok utgangspunkt i regnskapsførte beløp til vedlikehold i 2001 og 2002 for den kommunale bygningsmassen i 20 kommuner i Nord-Trøndelag. Likeså tilstandsanalyse av ett skolebygg i hver kommune. Dette ble sammenholdt med nøkkeltall - og dermed fikk man tak i gjennomsnittlige beløp til vedlikehold av alle kommunale bygninger - ca. 50 kroner kvadratmeteren.
Norsk Nettverk for Næringseiendom har også tall for vedlikehold av bygninger. De kom til 86 kr/m 2.
NKF kom frem til at det mangler vedlikehold for ca. 1200 kroner pr. kvadratmeter for å få bygningene opp på toppkvalitet. Det er usikkert om skolebygg er representativt for alle kommunale bygninger. Eiendomsforvaltningsutvalget har innhentet tall som tyder på at de er bedre enn gjennomsnittet. Det er også usikkert om kommunene i Nord-Trøndelag er representative for snittet av norske kommuner.
NKF har ikke tatt med kostnader forbundet med nye krav, bortsett fra pålegg som må etterkommes for å kunne bruke bygget. De siste årene har Statsbygg brukt i snitt 124 kroner pr. kvadratmeter til vedlikehold av de 2,2 millioner kvadratmeter de forvalter. Det er fordelt på ca. 1500 bygninger over hele landet.
Ulik vinkling
Mens NKF fant ut at tre av ti bygninger er dårlige, mener Multiconsult at det er fem av ti som ikke holder mål. Multiconsult har arbeidet sammen med forvaltningsansvarlige i kommunene. I tillegg til etterslep i vedlikeholdet, har Multiconsult registrert til dels store mangler i forhold til tekniske krav i lover og forskrifter. De fører ofte med seg behov for bygningsmessige tilpasninger som kan bli kostbare. Nærmere 18 millioner m 2 er undersøkt. Total offentlig bygningsmasse er på 45 millioner m 2.
Svein Bjørberg viser til at følgeskadene av forsømt vedlikehold ofte fører til innemiljøproblemer. Museer og bibliotek kommer dårlig ut. I kroner og ører betyr det imidlertid ikke så mye siden antallet er lite. Skole- og helsebygninger utgjør 55 prosent av total kommunal bygningsmasse. Likevel kan skader i museer og bibliotek bety store verdiforringelser av til dels uerstattelige verdier. For øvrig er Bjørberg ikke tilhenger av å rive kirkene. Han mener det er et betenkelig utspill om en viktig del av vår kulturarv.
Øremerket effektivisering
Der skillene er klarest mellom bygningenes tilstand og bruk - er det lettest å synliggjøre hva ting koster. Få kommuner er flinke nok til å vise hva det koster å bruke arealet de disponerer. Sambruk kan gi store besparelser. Dette kan enten skje med private eller kommunene i mellom. Forsvaret begynner nå å sambruke arealer med vertskommunen i forbindelse med sanering av bygningsmassen sin. Ofte er det også mer effektivt å utnytte eksisterende bygninger i stedet for å bygge nytt.
I snitt bruker det offentlige 500 kroner kvadratmeteren til forvaltning, drift og vedlikehold. Bjørberg foreslår at én krone kvadratmeteren øremerkes til å utvikle og effektivisere eiendomsforvaltningen i det offentlige Norge. Denne potten på 45 millioner kroner skal gå til utvikling av rutiner, manualer og lignende som øker bevisstheten og effektiviteten rundt vedlikehold. Store kommuner er til dels godt i gang med dette. I NKFs regi formidles tilsvarende informasjon på tvers av nettverket gjennom blant annet et medlemsrettet intranett som har vært i drift i flere år.
