Kjøper et skall

Byggherrer som benytter totalentreprise, vet ikke hva de får. De kjøper et skall til en fast pris og havner i lomma på totalentreprenøren. Helheten i bygget blir ikke så godt ivaretatt som ved andre entrepriseformer. Dessuten kan et billig prosjekt likevel bli kostbart hvis det medfører høye kostnader til drift og vedlikehold av bygget.

– Alle byggeprosjekter modnes med god planlegging. Ved de fleste entrepriseformer har byggherren valgmulighet mellom flere løsninger. Prosjektet har vært gjennom en utviklingsfase hvor man har diskutert arkitektur, stedlig tilpasning, funksjonstilpasninger og brukertilpasninger. Men ved totalentreprise beskriver byggherren bare funksjonskravene, mens entreprenøren bestemmer kvaliteten på dem, sier administrerende direktør Harald Eriksen i Norges Praktiserende Arkitekter ANS (NPA) til Teknisk Ukeblad.

Fattigmanssituasjon

Eriksen mener å ha registrert en fattigmannssituasjon i mange kommuner. Politikere tar etter hans mening ikke oppgaven som byggherre alvorlig. De er ikke bevisst hvilke forpliktelser en byggherre har. Alt for ofte velger de totalentreprise fordi de tror det er den billigste løsningen, noe som kan være en illusjon. – De betaler en pakkepris, men enkeltkostnadene blir ikke synliggjort. Totalentreprenøren forteller dem ikke hva de kjøper.

Politikerne har også en tendens til å glemme fremtidig drift og vedlikehold. Her ville byggherren hatt en større uavhengig kontroll hvis han hadde støttet seg på arkitekter og konsulenter. – På mange måter er det bukken som passer havresekken i totalentrepriser, sier Eriksen.

Bekvemt

Flere varianter av entrepriser er i bruk på dagens byggemarked, avhengig av hvilket bygg som skal reises. Totalentrepriseformen er bekvem for byggherrene. De har bare å gjøre med én kontraktspartner. Men totalentreprenøren som leverer bygget til en avtalt pris, står faktisk mellom arkitekten og byggherren. Dette i motsetning til andre entrepriseformer, der arkitektene sitter nært opp til byggherrene og er hans rådgiver i krav til funksjon og kvalitet.

– Totalentreprenøren vil stort sett velge løsninger og materialer som tilfredsstiller funksjonskrav som myndighetene fastsetter. Sjelden bruker han penger på å utrede alternativer som byggherren kanskje ville vært mer tjent med.

– Sløve byggherrer

Eriksen understreker at totalentrepriseformen må brukes ved vett og forstand, av kompetente byggherrer. For eksempel passer næringsbygg etter hans mening godt for totalentrepriser. Derimot er skoler, sykehus og andre typer offentlige byggeprosjekter mindre egnet for denne formen av hensyn til årskostnadsberegningene: Hva koster bygget egentlig skattebetalerne over tid?

Eriksen har sett alt for mange eksempler på kommunepolitikere som ikke har begreper om slike kompliserte prosesser. – Valg av entrepriseform dreier seg egentlig om sløve byggherrer. Offentlige byggherrer, politikerne, løper fra sitt ansvar. Det burde vært innført ansvarsrett for å være byggherre også, på samme måte som en prosjekterende eller utførende må ha det.

– Feil fokus

Tore Jahnsen ved Spir Arkitekter A/S i Tønsberg peker på at byggherren ved totalentrepriser ikke får den samme hjelp til å tenke nytt som ved andre entrepriseformer. De syv arkitektene i Spir har gjennom flere år forsøkt å få bidra til dette, særlig med tanke på å oppnå god driftsøkonomi og gunstig inneklima.

–Entreprenørene fokuserer for ofte fremdrift og produksjonseffektivitet. Arkitektenes rolle som premisslegger og rådgiver blir som regel skjøvet til side i en totalentreprise, sier Jahnsen og får støtte av kollegene Måns Davidson og Tom Thodesen.

Godt inneklima

Arkitekten vet at hus skal ha forskjellige egenskaper. En skole eller helseinstitusjon krever andre vurderinger og løsninger enn en idrettshall eller et industribygg. Ved totalentreprise kan man unnlate å se bygget som en helhet, hvor arkitektur, byggteknikk og tekniske løsninger skal spille sammen til beste for sluttproduktet.

– Ofte opplever vi nye bygg med dårlig inneklima: Tørr luft, trekk og støy fra ventilasjonsanlegg. Opptil 30 prosent av kostnadene ved et nybygg kan i dag tilskrives tekniske installasjoner. Samtidig ser vi at ukritisk bruk av nye materialer med høy avgassing gir innemiljøproblemer, sier arkitektene i Spir.

Entreprenører bør ta de utfordringer som ligger i å skape gode bygninger i samarbeid med arkitekter og rådgivere, og ikke bare fokusere produksjonsøkonomi og rask fremdrift, understreker arkitekttrioen.

– Arkitekter og planleggere har interesse av å bygge gode hus, samtidig som vi anerkjenner entreprenørens behov for å oppnå tilstrekkelige marginer på produksjonssiden. Dessverre ser enkelte entreprenører fortsatt på arkitekter og konsulenter kun som fordyrende elementer. Men det er faktisk ikke entreprenørenes fag å løse planer og tenke helhet i prosjekteringsfasen, slår de fast.

Byggherrene taper

Arkitekter og rådgivende ingeniører kan bli bedt om å definere løsninger innenfor allerede fastlagte rammer. Det er etter deres mening en svært dårlig løsning, for da er det gjerne ikke tid og økonomi i prosjektet til å gjøre forandringer til byggherrens beste. – Vi ser med bekymring på at entreprenørene i stadig større grad gir inntrykk av at de er i stand til å løse alle deler av byggeprosessen på egen hånd. Ikke alltid fremkommer det at de må leie inn de samme arkitektene og rådgiverne etterpå, for å få bygget opp å stå.

De tre arkitektene stiller spørsmålet – hvem skal bistå bestilleren med kunnskap slik at de gjør de beste valgene? Entreprenørstanden markedsfører pakkeløsninger der arkitekter og rådgivere mister sin selvstendige og uavhengige rådgiverrolle, som i utgangspunktet skal ivareta byggherrens interesser. Samtidig blir rammevilkårene for å utføre oppdraget ofte en salderingspost, presiserer de.

– Byggherrer føler nok en trygghet ved å få pris og byggetid bestemt tidlig i prosessen. Men vi mener de fleste byggherrer fortsatt er best tjent med å gå veien om de tradisjonelle fasene og kontraktsformene i planleggings- og byggeprosessen, avslutter Jahnsen, Davidson og Thodesen.

– Ønsker å spille ball

Administrerende direktør Tor Saghaug i Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF) syns det største problemet med totalentreprise er at byggherren ikke vet hva han bestiller, med mindre han kan vise til tilsvarende referansebygg.

– RIF er ikke prinsipielt motstandere av totalentrepriser. Men det er lett å skvise aktørene i en slik totalpakke når rammene er satt, men ikke avklart innholdsmessig. Det blir ikke like gode prosesser som når vi kan spille ball med byggherren underveis.

Totalentrepriser er ofte produksjonsstyrt. Byggets brukere kan bli skadelidende når det velges løsninger som er kostnadseffektive på investeringssiden, men ikke på den langsiktige driften av bygget, sier Tor Saghaug. Han ønsker seg en lang nok prosess med byggherren i forkant, en prosess som etterpå kan legges inn i totalentreprisen.

– Barnesykdommer

– Totalentreprise kan være en trussel for en ikke ”faglært” kunde, hvis han ikke er sikker på hva slags bygg han skal ha og hvis kontrakten skrives på et for spinkelt grunnlag. Ytelsen kan da bli mindre komplett eller standarden lavere enn hva han hadde i tankene, sier konserndirektør Petter Eiken i Veidekke ASA.

– Løsningen ligger i å sette større krav til entreprenørnæringen ved at vi gjør noe med holdningene og at vi etterlater oss fornøyde kunder. Vi må ta oss tid til å gå inn i et avtaleverk som er forutsigbart for begge parter.

Det ligger en utfordring i å få så grundig og tilstrekkelig prosjektering som mulig inn i totalentreprisen. At noen føler seg skviset ved totalentrepriser, ser jeg på som en barnesykdom vi er i ferd med å overvinne, sier Petter Eiken.