Roger Helde er regiondirektør i Forbrukerrådet. (Bilde: Scanpix)

Hvor lenge skal en nyoppført bolig vare?

Bør klagefristen ved kjøp av en nyoppført bolig til millionbeløp være lengre enn ved kjøp av en vaskemaskin? Det er den ikke i dag, og Forbrukerrådet mener man bør vurdere å endre lovverket.

I dagens lovverk er reklamasjonsfristen ved kjøp av en nyoppført bolig den samme som ved kjøp av kapitalvarer som vaskemaskin og fjernsyn – fem år. Reklamasjonsfristen ved kjøp av de nevnte kapitalvarene reguleres av forbrukerkjøpsloven.

Hovedregelen er at klage må skje senest to år etter at du overtok tingen, men at fristen altså er fem år hvis tingen er ment å vare vesentlig lenger enn to år. Dette gjelder kapitalvarer som møbler, biler, vaskemaskiner, TV-apparater og byggevarer.

Når det gjelder forbrukernes rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og ved kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er ferdig når avtalen inngås, reguleres dette av bustadoppføringslova. Også her er reklamasjonsfristen på fem år etter overtakelsen.

Justisdepartementet har nå sendt på høring et forslag om endringer i bustadoppføringslova og avhendingsloven. Høringen har svarfrist 1. februar 2009 og handler om «forslag til endringar i bustadoppføringslova og avhendingslova « skjerping av garantireglar og regulering av vidaresal«.

Høringen omhandler per i dag ikke reklamasjonsfristens lengde, men Forbrukerrådet mener tiden er inne for at departementet også utreder om det er behov for en lengre reklamasjonsfrist enn fem år for forbrukere som kjøper ny bolig.

Forbrukerrådet mottar hvert år 10 000–12 000 henvendelser om boligproblemer, og disse avdekkes ofte i etterkant av byggeprosjektene. Oppdages feilene etter fem år, kan forbrukerne ikke reklamere etter dagens bustadoppføringslov.

Én ting er nyoppførte boliger med synlige feil. Problemet er imidlertid at byggefeil kan dukke opp som skader etter en del år, ofte når reklamasjonsfristene og garantiene har utløpt. Og ting som ikke ble oppfattet som feil i begynnelsen, kan vise seg å være det ettersom tiden går.

Dessverre er det forbrukerne som blir sittende igjen med regningen for disse byggefeilene. Ifølge Svein Bjørberg, FoU-leder i Multiconsult og professor II ved NTNU i ombyggingsteknikk og bygningsforvaltning, oppdages bare 10–15 prosent av feilene før bygningen er seks år gammel.

Da er utbyggers ansvar utløpt. Bjørberg hevder videre at det veldig ofte dreier det seg om fukt, sopp og råte. Anslagsvis 60–70 prosent av skadene har med fuktighet å gjøre.

Under arbeidet med budstadoppføringslova (Ot.prp. nr. 21, 1996-97) ble det opprinnelig tatt til orde for en lengre reklamasjonsfrist – «Lengstefristen for reklamasjon er ti år etter utkastet. Dette er ei forlenging i høve til fristar som har vore vanleg i avtalepraksis.»

Forbrukerrådet ønsket den gang en utvidelse av reklamasjonsfristen, jf. Ot.prp. nr. 21 (3.4.2) og uttalte følgende: «Kjøp av bolig skiller seg fra kjøp av løsøre på den måten at bolig er noe de fleste mennesker kjøper bare en gang i livet.

Videre er fast eiendom ment å vare betydelig lenger enn løsøre; en bolig kan vare i flere generasjoner. Reklamasjonsfristen for en bolig som er ment å vare i 100 år bør derfor være lengre enn for en ting som ikke kan forventes å vare mer enn 5–10 år, som f eks et TV-apparat. Kjøp av ny bolig skiller seg fra kjøp av brukt bolig på den måten at det er større sannsynlighet for at feil vil dukke opp, idet en rekke feil og mangler ikke vil vise seg før huset har vært i bruk en tid.

Typiske eksempler er takplater som skaller, grunnmur som sprekker eller «glir ut». Det bør derfor være lengre reklamasjonsfrist ved kjøp av nye boliger. En absolutt reklamasjonstid på 5 år vil videre stille kjøperen i en dårligere situasjon enn det som er gjeldende rett ved kjøp av nye boliger, se f. eks Rt. 1936 s 547 og Rt. 1939 s 104, hvor det ble reklamert 7 år etter at salget fant sted. Kjøperne tapte saken fordi de ikke hadde greid å oppfylle bevisbyrden, men retten hadde ingen innvendinger til at det ble reklamert så seint som det ble gjort.»

Også Byggherreforeningen, Forbrukerombudet og LO ønsket den gang en lengre frist enn fem år. Lovgiver valgte imidlertid å sette reklamasjonsfristen til fem år i bustadoppføringslova.

Danske boligkjøpere er ikke prisgitt dårlig utførte byggearbeider i samme grad som norske. I medio desember 2008 besøkte jeg Ervervs- og Byggestyrelsen i Danmark, og møtet der dreide seg blant annet om reklamasjonsfrister og byggskadefond i Danmark.

Danmark har 10 års reklamasjonsfrist for feil eller mangler ved kjøp og salg av boliger til forbrukere. Dette følger av foreldelsesloven som ble endret 1. januar 2008. Den generelle foreldelsesfristen ble da endret fra 20 år til 10 år.

«Fra den 1. april 2008 har professionelle bygherrer plikt til at tegne og betale for en byggeskadeforsikring, når de oppfører nye boliger for private. Byggeskadeforsikringen tegnes til fordel for bygningseieren og løper i 10 år.

Byggeskadeforsikringen følger boligen den er tegnet på, og forsikringen løper i 10 år vil, uavhengig av om boligen selges. I denne perioden dekker forsikringen de alvorlige byggeskader som oppstår på boligen, og som har betydning for boligens levetid og funktionalitet, herunder skadelige forekomst av skimmelsvamp».

De danske reglene som er omtalt på http://www.ebst.dk/ sikrer forbrukere som kjøper ny bolig på en bedre måte enn her til lands. Forbrukerrådet mener tiden er inne til at vi vurderer en slik utvidet reklamasjonsfrist ved kjøp av ny bolig også i Norge.