Forsømt formue

Nordmenn har satt opp en bygningsmasse på 325 millioner kvadratmeter. Disse bygningene har i dag en teknisk verdi på 3200 milliarder kroner. Det betyr at to tredeler av norsk realkapital er bundet i bygg- og anlegg. Til sammenligning er Petroleumsfondet på 357 milliarder kroner.

– Politikerne har store dragkamper om forvaltningen av oljefondet. Bygningene derimot vet vi knapt hvem som har ansvaret for å vedlikeholde, sier professor og rådgivende ingeniør Svein Bjørberg i Multiconsult AS. Prislappen for å bringe bygningene opp til dagens krav, er 300 og 350 milliarder kroner, og til et akseptabelt nivå i størrelsesorden 250 milliarder.

Mange forfaller

Boligene i landet er på til sammen 210 millioner m2, mens norske yrkesbygg utgjør 115 millioner m2. Av dette er 45 millioner m2 offentlig eid, fordelt med 12 millioner m2 på staten, 9 millioner m2 på fylkene og 24 millioner m2 på kommunene.

– Våre offentlige bygninger har en anslått teknisk verdi på 450 milliarder kroner. Dermed forvalter det offentlige en realkapital tilsvarende 100.000 kroner per innbygger i landet. Jeg mener vi må stille krav om at disse verdiene skal forvaltes godt, sier Bjørberg.

Mange bygninger har forfalt. Verst står det til med skoler og helseinstitusjoner. Derfor har noen fylkeskommuner og kommuner satt søkelyset på eiendommene sine. De vil finne ut hvordan tilsynet er organisert og hvilke ressurser som går med til de enkelte kategoriene.

Lite sambruk

Bjørberg mener arealene må brukes mye mer effektivt slik at kostnadene går ned. Sambruk mellom kommuner og fylkeskommunene innen skolesektoren kan eliminere en del av svingningene i arealbehov hos begge partene. Frem til nå har det vært liten interesse for sambruk av arealer mellom kommuner, fylkeskommuner, statlige og arealer. Lær av Røros, som reiste kulturhus i samarbeid med et hotell som ønsket bedre konferansemuligheter, sier han.

Det er to veier å gå: Enten må mer penger benyttes til å holde verdiene i hevd, eller arealbruken må effektiviseres slik at behovet for vedlikeholdsmidler ut over dagens tilgang ikke blir nødvendig.

Bygningene krever forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdsmidler (FDV-kostnader) fra det øyeblikket de er satt opp. Med et nøkkeltall for hele bygningsmassen på 400 kroner per kvadratmeter blant annet til energi, renhold, forsikring og vedlikehold, er det behov for 130 milliarder kroner årlig til FDV. Sammen med investeringer i nybygg, oppgraderinger og ombygginger snakker vi om 220-230 milliarder kroner årlig, som utgjør 20 prosent av brutto nasjonalprodukt (BNP). Bjørberg ser her et enormt effektiviseringspotensial.

Arealmekler etterlyses

Desverre kryr det av bygningsfeil på nye hus i dag. Målet må være å få nybygg som slites langsomt. Dessuten må politikerne prioritere å ta vare på de verdiene vi har. Vi må få en bedre rollefordeling. Dagens oppfatning av hvem som er eier, forvalter og ansvarlig for vedlikehold, spriker skremmende. Når ansvaret ikke er plassert, kan ikke bygningsmassen tas skikkelig vare på, sier Bjørberg.

Han etterlyser arealmeglere som ser til at frigitte arealer tas i bruk i stedet for at nye blir bygget, der dette er mest lønnsomt. Slike meglere må plasseres meget sentralt i kommunene. – I Oslo er det 53 forvalterledd. Få eller ingen snakker sammen om felles arealbruk. Ti prosent effektivisering av arealbruken i Oslo kommune ville bety 400.000 kvadratmeter. Med en leiepris på 800 kroner per m2 ville vi spart hovedstaden for 320 millioner kroner årlig! sier Svein Bjørberg.

Feil vedlikehold

Avdelingsdirektør Sjur Helseth ved Direktoratet for kulturminneforvaltning sier Norge mangler kunnskap om å ta vare på eldre bygninger. – Mange bygninger ødelegges av feil vedlikehold! Forskningsmiljøene har tradisjonelt arbeidet bare med nybygg. Håndtverksutdanningen er verre enn før med tanke på vedlikehold. Arkitektene er blanke og blottet for kunnskap om slike bygningene, og beslutningstakere i privat og offentlig sektor er stort sett mest opptatt av å bygge nytt. Det gir større status enn å rehabilitere og vedlikeholde gamle bygninger, sier Helseth.

Han tror ikke denne situasjonen bedrer seg før holdningen til nye og gamle bygninger endres i samfunnet.

Store sprik i kommunene

– Det er helt klart at ansvarsfordelingen for bygningsvedlikehold er uklar. I Kommune-Norge er det stor variasjon i plassering av forvaltningsansvaret, fastslår rådgiver Gunnar Ljødahl i Norsk Kommunalteknisk Forening (NKF). Tradisjonelt har ansvaret for bygninger ligget hos brukeren, for eksempel rektoren på ei skole. Ifølge Ljødahl er dette i ferd med å snu. Han koordinerer NKFs Forum for offentlige bygg og eiendommer, som har 26 nettverksgrupper med deltakere fra om lag 200 av landets kommuner. Forumet har undersøkt hva slags praksis ulike kommuner har.

– Organiseringen av bygningsvedlikehold er lagt om i veldig mange kommuner, opplyser Ljødahl. Han tror foreløpig ikke det har gitt flere kroner til vedlikehold, men er overbevist om at det har ført til økt bevissthet om bygningsvedlikehold og -drift. Det gir bedre grunnlag for prioritering.

Oslo samler eiendommene

Oslo bystyre har besluttet å samle kommunens eiendomsvirksomhet i én enhet. I dag er boligmassen delt mellom boligbedriften, sykehusene, bydelene og enkelte etater og bedrifter. Kontoreiendommer og sykehjem og andre store bygg skal også samles, likeså kultureiendommene. Skolenes eiendommer foreslås også organisert i egen enhet, samtidig som idrettsbygg og bad vurderes skilt ut for seg.

Med en bygningsmassen på 3,9 millioner m2 og et tomteareal på 190.000 daa er Oslo kommune en av landets største eiendomsbesittere, skriver prosjektleder Gunnar A. Leganger i Kommunalteknikk. Den bokførte verdien er på 12 milliarder kroner, mens markedsverdien kan være det dobbelte.

Dagens organisering fører til dårlig vedlikehold og til at realkapitalen forvitrer. Manglende husleiebelastning innebærer dessuten at brukerne ikke forsøker å redusere arealbruken.

Lillehammer vurderer foretak

Lillehammer kommune har siden 1994 hatt en egen eiendomsavdeling. Den leier ut eiendommer til brukere, for eksempel skoler, gjennom interne leiekontrakter. Leien skal dekke utgifter til drift og vedlikehold, men strekker i praksis ikke til.

– Så lenge vi er en del av det kommunale apparatet, er det lett for administrasjon og politikere å gripe inn i vårt interne budsjett og ødelegge systemet med husleier, sier eiendomssjef Nils Kristian Nordlien. Han opplyser at Lillehammer også er plaget med forfall på grunn av manglende midler til vedlikehold. Eiendomsavdelingen har derfor foreslått at den gjøres om til et kommunalt foretak. – Vi leverer kommunale tjenester til brukere som ønsker dem til konkurransedyktige priser. Da bør vi også ha en organisasjon med ansvar og frihet til å løse oppgavene, mener Nordlien.